國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知［失效］
國稅發(fā)[2003]83號 頒布時間：2003/7/9 12:12:52
國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知［失效］
國稅發(fā)[2003]83號
頒布時間：2003-7-9
發(fā)文單位：國家稅務總局
為了加強房地產開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的納稅行為，根據《 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其 實施細則、《 中華人民共和國稅收征收管理法》 等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合房地產開發(fā)企業(yè)的經營特點，現就房地產開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關問題通知如下：
一、關于開發(fā)產品銷售收入確認問題
房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
（四）采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現：
1、采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
2、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
3、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
4、采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發(fā)產品的清單。已銷開發(fā)產品清單應載明售出開發(fā)產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續(xù)費等。
（五）將開發(fā)產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
1、將待售開發(fā)產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
2、將待售開發(fā)產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現。
（六）以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發(fā)產品時確認收入的實現。
二、關于開發(fā)產品預售收入確認問題
房地產開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時再進行結算調整。
預計營業(yè)利潤額＝預售開發(fā)產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15%（含15%），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現的銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發(fā)產品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
三、關于開發(fā)產品視同銷售行為的收入確認問題（一）下列行為應視同銷售確認收入
1、將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
2、將開發(fā)產品轉作經營性資產；
3、將開發(fā)產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
4、以開發(fā)產品抵償債務；
5、以開發(fā)產品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產。
（二）視同銷售行為的收入確認時限視同銷售行為應于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。
（三）視同銷售行為收入確認的方法和順序1、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；2、由主管稅務機關參照同類開發(fā)產品市場公允價值確定；3、按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%（含15%），具體由主管稅務機關確定。
四、關于代建工程和提供勞務的收入確認問題
房地產開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。
完工百分比法是根據合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例，已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。
房地產開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。
五、關于成本和費用的扣除問題
房地產開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。
開發(fā)產品的建造成本是指開發(fā)產品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。
房地產開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的，則應根據配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關開發(fā)項目的成本。
下列項目按以下規(guī)定進行扣除：（一）銷售成本。房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產品銷售成本，是指已實現銷售的開發(fā)產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積
銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
（二）土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費。房地產開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除。
1、屬于成本對象完工前實際發(fā)生的，直接攤入相應的成本對象。
2、屬于成本對象完工后實際發(fā)生的，首先應按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。
（三）借款費用。房地產開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。
（四）開發(fā)產品共用部位、共用設施設備維修費。房地產開發(fā)企業(yè)按照有關法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因對已售開發(fā)產品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養(yǎng)、修理、更換等責任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。
（五）土地閑置費。房地產開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按規(guī)定進行扣除。
（六）成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按規(guī)定直接在當期扣除。
（七）廣告費和業(yè)務宣傳費。新辦房地產開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費和業(yè)務宣傳費，可無限期結轉以后年度，按規(guī)定的標準扣除。
（八）折舊。房地產開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產品按規(guī)定轉作經營性資產，可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除；未按規(guī)定轉作本企業(yè)經營性資產和臨時出租的待售開發(fā)產品，不得在稅前扣除折舊費用。
六、關于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題
本通知適用于各種經濟性質的內資房地產開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產開發(fā)業(yè)務的其他內資企業(yè)。
本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進行稅務處理的事項，也按本通知執(zhí)行。
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