關于印發《青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知

關于印發《青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知

青地稅發[2008]100號

 成文日期:2008年05月22日

市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局:
　　為進一步加強全市房地產開發項目土地增值稅稅款清算的管理，市局制定了《青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。市征收局，各分局、各市地稅局要成立土地增值稅清算工作領導小組，建立清算工作制度，明確清算崗責分工，清算審查工作必須有兩人以上參與，將市局各項規定執行到位。各單位執行中遇到問題請及時向市局反映。

　　青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法

第一章 總 則

    第一條 為規范和加強我市房地產開發項目土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》以及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條 凡在本市行政區域內取得國有土地使用權后從事房地產開發的企業（以下簡稱開發企業），其房地產開發項目符合國家規定的清算條件時，適用本辦法。
　　第三條 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算。
　　開發企業成片受讓土地使用權后分期分批開發的項目，以國土、規劃等主管部門批準文書注明的分期分批項目為單位進行清算。
　　第四條 本辦法所稱主管稅務機關，是指開發企業開發項目所在地的地方稅務機關，包括市征收局、各分局和各縣級市地稅局。
　　本辦法所稱普通住房，是指青島市人民政府根據國家有關規定公布的普通標準住房。
　　本辦法所稱可售建筑面積，是指開發企業向縣級以上人民政府房產管理部門辦理登記可供銷售的商品房的建筑面積。
　　本辦法所稱公共配套設施，是指與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施。
　　第五條 開發企業進行土地增值稅清算時，可以委托有資格的稅務師事務所進行土地增值稅清算稅款鑒證，也可采取自行計算并申報的方式。
　　稅務師事務所按國家稅務總局《土地增值稅清算鑒證業務準則》的規定出具的鑒證報告，主管稅務機關應當受理，并進行認真審核。稅務師事務所出具無保留意見和保留意見的鑒證報告，可以按規定作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。

第二章 清算條件

    第六條 符合下列情形之一的，開發企業應當向主管稅務機關申報土地增值稅稅款清算：
　　（一） 房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
　　（二） 整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
　　（三） 直接轉讓土地使用權的。
　　第七條 符合下列情形之一的，主管稅務機關可以通知開發企業申報土地增值稅稅款清算：
　　（一） 已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
　　（二） 取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
　　（三） 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理增值稅清算手續的；
　　（四） 省稅務機關規定的其他情況。

第三章 房地產轉讓收入

    第八條 開發企業轉讓房地產的收入，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
　　第九條 開發企業將開發產品和公共配套設施用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權屬轉移時按規定應視同銷售房地產。
　　第十條 開發企業將開發產品和公共配套設施轉為企業自用或用于出租的，凡房地產所有權未發生轉移的，不征收土地增值稅；在稅款清算時不計入房地產轉讓收入，同時按照建筑面積比例確定相應的成本和費用，不計入扣除項目金額。
　　“自用或用于出租”是指同時滿足下列條件：
　　（一） 將開發產品轉作開發企業固定資產的；
　　（二） 從自用或用于出租之日起連續使用年限一年以上（含一年）的。
　　第十一條 按照國家稅務總局的有關規定，開發企業轉讓房地產，其收入確認時間是指：
　　（一） 所銷售的房地產，已收訖全部價款或者取得索取全部價款的憑據；
　　（二） 對視同銷售的房地產，其房地產的所有權發生轉移；
　　（三） 國家稅務總局的其他規定。
　　開發企業轉讓房地產，無論其是否與受讓方辦理了房地產權屬證書轉移或變更登記手續，只要有合同、收據、發票、判決書、裁定書等證據，其轉讓行為實質發生、取得了相應的經濟利益，并且受讓方享有占有、使用、收益或處分該房地產的權利，應當視為所有權轉移。
　　第十二條 對于縣級及縣級以上人民政府要求開發企業在售房時代收的各項費用，如代收費用計入房價中且向購買方一并收取的，應當計入房地產轉讓收入，并開具銷售不動產統一發票，可計入扣除項目金額予以扣除，但按規定不作為加計百分之二十扣除的基數。如代收費用未計入房價、在房價之外單獨收取的，不計入轉讓房地產的收入，按規定不得開具銷售不動產統一發票，也不得計入扣除項目金額。
　　第十三條 開發企業房屋銷售價格明顯偏低又無正當理由的，以及視同銷售的房地產，其收入按下列方法和順序確認：
　　（一） 按本企業清算項目當月或最近月份同類開發產品市場銷售的平均價格確定。
　　（二） 按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類開發產品市場銷售的平均價格確定。
　　（三） 由主管稅務機關參照當地、當年同類開發產品市場售價或評估價格確定。
　　第十四條 開發企業以開發產品實行實物補償方式進行拆遷安置的，補償給被拆遷人的開發產品應視同銷售，其價格按照貨幣補償方式計算的補償金價款加上向被拆遷人實際收取的價款后，計入房地產轉讓收入；按照貨幣補償方式計算的補償金價款，計入土地征用及拆遷補償費扣除項目。
　　第十五條 開發企業將開發產品轉為企業自用或用于出租的，凡符合本辦法第十條第二款規定的，出售時依法不列入國家規定的清算范圍，應按轉讓舊房及建筑物的稅收規定計算繳納土地增值稅。

第四章 扣除項目

    第十六條 房地產開發項目的扣除項目金額包括：
　　（一） 取得土地使用權所支付的金額，是指為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用；
　　（二） 開發土地和新建房及配套設施的成本，即房地產開發成本，是指開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用；
　　（三） 開發土地和新建房及配套設施的費用，即房地產開發費用，是指與開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用；
　　（四） 與轉讓房地產有關的稅金，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加；
　　（五） 加計扣除，即按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之二十。
　　開發企業銷售已裝修的房屋，凡房價中包含裝修費用的，其裝修費用計入房地產開發成本中的建筑工程安裝費。
　　開發企業應當按照房地產開發企業會計核算的規定，對房地產開發成本按照規定的科目進行成本歸集和核算，區分房地產開發成本與開發費用。
　　第十七條 開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證和資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關可參照青島市建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，以及政府有關部門公布的建設規費收取標準等資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
　　第十八條 開發企業的房地產開發費用，其財務費用中的利息支出，凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本辦法第十六條 (一)、(二)項規定計算的金額之和的百分之五計算扣除。
　　凡不能按轉讓房地產清算項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本辦法第十六條(一)、(二)項規定計算的金額之和的百分之十計算扣除。
　　開發企業為建造房地產開發項目向金融機構借款發生的利息支出，屬于房地產項目完工前發生的，按規定計入房地產開發成本并予以扣除；屬于房地產項目完工后發生的，應計入房地產開發費用中的財務費用并按規定予以扣除。
　　第十九條 開發企業取得土地使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權所支付的金額，以及與轉讓土地使用權有關的稅金；對進行了土地開發、不建造房屋即轉讓土地使用權的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本、規定的費用和加計開發土地成本的百分之二十，以及與轉讓土地使用權有關的稅金。
　　開發企業取得未竣工房地產后，未進行任何實質性的改良或開發即再轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得房地產所支付的金額，以及與轉讓房地產有關的稅金。
　　第二十條 房地產開發項目既包括普通住房又包括非普通住房的，開發企業應當分別計算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計算土地增值稅稅額。對于未分別核算的，扣除項目金額應按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。
　　第二十一條 開發企業開發多個房地產項目，其共有的成本費用，以及分期分批開發項目共有的公共配套設施的成本費用，應按多個或分期分批開發項目的建筑面積比例分攤，確定屬于清算項目的扣除項目金額。
　　第二十二條 對于開發企業因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。
　　第二十三條 公共配套設施凡符合下列條件之一的，其成本、費用可計入扣除項目金額：
　　（一） 建成后產權屬于全體業主所有的；
　　（二） 建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的；
　　（三） 建成后有償轉讓并計入房地產轉讓收入的。
　　第二十四條 除另有規定外，開發企業的預提費用按規定不得計入扣除項目金額中。
　　第二十五條 開發企業在房地產開發項目完工前或完工后繳納的清算項目的城鎮土地使用稅，均應計入管理費用并按規定予以扣除。
　　第二十六條 除另有規定外，開發企業取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本和費用以及與轉讓房地產有關的稅金，須提供合法有效憑證，方可按規定扣除；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
　　第二十七條 對于開發產品未全部銷售完畢、按照本辦法第七條規定進行清算的，其扣除項目金額按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例確定。

第五章 清算實施

    第二十八條 符合本辦法第六條規定的開發企業，應當在九十日內進行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務機關申報繳納應補稅款。
　　第二十九條 符合本辦法第七條規定的開發企業，主管稅務機關通知其清算時應出具《稅務事項通知書》，開發企業應在收到《稅務事項通知書》之日起四十五日內，進行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務機關申報繳納應補稅款。

    第三十條 開發企業進行土地增值稅稅款清算后，若超繳稅款的，應當在規定時間內向主管稅務機關提出退稅申請，主管稅務機關經審查核實后，按照有關規定辦理退稅手續。
　　第三十一條 開發企業在進行土地增值稅清算時，須向主管稅務機關如實報送下列資料：
　　(一) 《土地增值稅納稅申報表（一）》及其相關附表，包括加蓋印鑒的紙質報表和相應的EXCEL格式的電子報表；
　　(二) 項目竣工決算報表和有關帳薄、竣工驗收證明；
　　(三) 取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同；
　　(四) 銀行貸款合同及貸款利息結算通知單；
　　(五) 項目工程建設合同及其價款結算（書）單；
　　(六) 《商品房預售許可證》、《房產權屬準予登記通知（證明）》、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用以及分期開發分攤的有關證明資料；
　　(七) 無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的憑證；
　　(八) 預繳土地增值稅完稅憑證和轉讓房地產繳納的有關稅金合法有效憑證；
　　(九) 主管稅務機關要求報送的其他資料。
　　上述第（二）至（九）項資料，須同時報送原件和加蓋公章的復印件，經主管稅務機關核對無誤后原件退回。委托稅務師事務所進行土地增值稅稅款清算的，除本條第（一）項資料外，其他資料作為《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的附件，一并報送主管稅務機關，不需重復報送。
　　第三十二條 主管稅務機關對開發企業報送的清算資料進行審核，經審驗發現不符合規定的，可要求開發企業在十個工作日內進行補正，重新辦理清算申報手續。
　　第三十三條 開發企業完成清算申報后，主管稅務機關應在三十日內對開發企業清算結果進行審查，并做出土地增值稅清算稅款結論，經集體會審后，填寫《稅務事項通知書》送達開發企業，要求其在規定時間內辦理補稅或退稅手續。
　　第三十四條 主管稅務機關出具土地增值稅清算稅款結論后，開發企業有下列情形之一的，需按規定向主管稅務機關進行申報，經主管稅務機關審核屬實的，補充和完善稅務機關清算結論，并按規定辦理稅款繳納或退還手續：
　　（一） 已清算完畢的開發項目又發生成本、費用的；
　　（二） 納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的；
　　（三） 主管稅務機關認為應調整清算結論的其他情況。
　　第三十五條 開發企業有下列情形之一的，稅務機關可按規定實行核定征收方式：
　　（一） 依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
　　（二） 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
　　（三） 雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
　　（四） 符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算申報手續，經稅務機關責令限期清算申報，逾期仍不清算申報的；
　　（五） 申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
　　 核定土地增值稅稅額的公式如下：
　　應納土地增值稅稅額=轉讓房地產收入總額×核定征收率
　　核定征收率按照規定的征收率執行。
　　第三十六條 對符合清算條件的開發項目，開發企業應按規定期限辦理清算手續，逾期不辦理清算的，按照《征管法》的有關規定處理。對開發企業不進行清算申報，不繳或者少繳應納稅款的，按照《征管法》的有關規定處理。對進行土地增值稅清算后應補繳稅款的開發企業，未按規定期限繳納稅款的，按照《征管法》的有關規定處理。
　　主管稅務機關在清算審核過程中，對通知清算申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，造成不繳或者少繳稅款的，按規定程序移交稽查部門實施稅務稽查，并按照《征管法》的有關規定處理。
　　第三十七條 對符合本辦法第七條規定進行土地增值稅清算的開發企業，在主管稅務機關做出土地增值稅清算稅款結論前取得的房地產轉讓收入，應按規定預繳土地增值稅。
　　主管稅務機關出具土地增值稅清算稅款結論后，開發企業取得的轉讓房地產收入，應當于次月十日內向主管稅務機關申報繳納土地增值稅，其扣除項目金額按清算時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉讓面積計算；其中單位建筑面積扣除項目金額的計算公式如下：
　　單位建筑面積扣除項目金額=清算時的扣除項目金額÷清算的可售建筑面積?
　　第三十八條 稅務師事務所接受開發企業委托進行土地增值稅稅款清算的，應當將《涉稅鑒證業務約定書》復印件加蓋公章，報送主管稅務機關。稅務師事務所在審核鑒證過程中終止鑒證的，應將已報送的《涉稅鑒證業務約定書》撤回。
　　對稅務師事務所違反有關稅收法律、法規，造成納稅人不繳或者少繳土地增值稅的，由主管稅務機關按照《注冊稅務師管理暫行辦法》（國家稅務總局第14號令）的有關規定處理。

第六章 附 則

    第三十九條 本辦法自2008年5月22日起施行，有效期至2012年12月31日止。
　　
    附件1.土地增值稅申報表.xls
          土地增值稅申報表（一）填表說明.doc 　

2．《房地產開發項目土地增值稅分類核定征收率明細表》

房地產開發項目土地增值稅分類核定征收率明細表

注：
1. 轉讓本辦法所稱“公共配套設施”取得的收入，比照“普通住房以外的住宅公寓”的核定征收率執行。
2.主管稅務機關應結合房地產開發項目區位、售價、造價、戶型等因素，在該表“征收率”欄規定的幅度內確定開發項目的核定征收率。