解讀《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》

國(guó)稅函[2009]639號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》解讀

    日前，國(guó)稅總局下發(fā)《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》，明確了對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題，簡(jiǎn)要內(nèi)容如下：

    “一、個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。
　　二、取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。
　　三、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2002〕146號(hào)）有關(guān)財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序調(diào)整為：
　　（一）財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；
　　（二）向出租方支付的租金；
　　（三）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；
　　（四）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。”

    現(xiàn)在是全民皆商的時(shí)代，不放過每個(gè)賺錢的機(jī)會(huì)是現(xiàn)代人的特征。將所承租房屋轉(zhuǎn)租給第三方賺取租金差價(jià)的情況也時(shí)有發(fā)生，針對(duì)這類現(xiàn)象，為便于管理和堵塞漏洞，國(guó)家稅務(wù)總局按照現(xiàn)行個(gè)人所得稅有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得的租金收入如何征收個(gè)人所得稅，作了明確規(guī)定。

    一、首先認(rèn)定轉(zhuǎn)租行為是應(yīng)稅行為。

    二、轉(zhuǎn)租房屋所支付的租金是轉(zhuǎn)租行為最大的成本，規(guī)定，轉(zhuǎn)租房屋所支付的租金是允許在個(gè)人所得稅前扣除的。但通知要求納稅人必須提交房屋租賃合同和支付租金的合法憑據(jù)，否則，不允許扣除租金。到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票是個(gè)人取得合法憑據(jù)的唯一途徑，也就意味著營(yíng)業(yè)稅的流轉(zhuǎn)稅是規(guī)避不了的。
　　三、根據(jù)國(guó)稅函〔2002〕146號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》第二條，通知對(duì)財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序問題也重新進(jìn)行了明確。

    “二、關(guān)于財(cái)產(chǎn)租賃所得計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)稅前扣除有關(guān)稅、費(fèi)的次序問題

　　個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)依次扣除以下費(fèi)用：

　　（一）財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；

　　（二）由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；

　　（三）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。”

    即：在計(jì)算財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)首先扣除財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；其次扣除個(gè)人向出租方支付租金；第三扣除由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；最后減除稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，即經(jīng)上述減除后，如果余額不足4000元，則減去800元，如果余額超過4000元，則減去20%。