提價"低首付"既違規又增稅負

提價“低首付”既違規又增稅負

轉自中華會計網校

    時下為能多賣房子，部分開發商采用“低首付”來吸引顧客，有的首付款比例甚至低至一成。這種促銷方法，對于一次拿不出足額首付款的購房者來說看似利好，實則屬于違規操作，存在風險。而且，一些開發商先調價再打折，會造成買賣雙方稅負增加。

　　案例：某房地產企業開發一個項目，開盤日即不公開承諾只要首付10%，便能辦理七成按揭。以總價48萬元的單套商品房為例，該企業將總價提升為60萬元，客戶只需交6萬元即可成交，辦理按揭所需約20%的首付款12萬元，可開具發票但不需客戶支付，該企業將這12萬元以商業折扣進行處理。

　　企業所得稅

　　國家稅務總局《關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》規定，企業為促進商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業折扣，商品銷售涉及商業折扣的，應按扣除商業折扣后的金額確定銷售商品收入金額。債權人為鼓勵債務人在規定的期限內付款，而向債務人提供的債務扣除屬于現金折扣，銷售商品涉及現金折扣的，應按扣除現金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現金折扣在實際發生時作為財務費用扣除。企業因售出商品的質量不合格等原因，而在售價上給的減讓屬于銷售折讓；企業因售出商品質量、品種不符合要求等原因而發生的退貨屬于銷售退回。企業已確認銷售收入的售出商品發生銷售折讓和銷售退回，應在發生當期沖減當期銷售商品收入。

　　根據以上規定，該企業給予客戶的20%折扣既不屬于商業折扣，又不屬于銷售折讓，可推理為提前承諾給客戶的一種現金折扣。由于現金折扣不能直接沖減銷售收入，而是計入財務費用，所以企業所得稅確認收入60萬元，財務費用12萬元�？此茖�應納稅所得額沒有影響，卻不能保證這種財務費用能獲得主管稅務機關認可而在稅前扣除。另外，即便企業可將折扣額和房價款開具在同一張發票上，企業所得稅收入也仍然要按照60萬元計算。

　　營業稅

　　《營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定，納稅人發生應稅行為，若將價款與折扣額在同一張發票上注明，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。

　　就該企業情況而言，如果不將折扣和房價款開具在同一張發票上，顯然要按照60萬元全額繳納營業稅。由于企業開具發票的目的，在于套取銀行按揭貸款回籠資金，盡管可以按折扣后凈額繳納營業稅，但往往不能做到將折扣和房價款開具在同一張發票上。因此，虛增收入12萬元存在多繳納營業稅金及附加12×5.6%（稅率）＝0.67（萬元）的可能。

　　土地增值稅

　　國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》規定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

　　對于該企業來說，若折扣額開具發票，則以發票金額48萬元確認收入，否則以60萬元確認收入，計入財務費用的折扣就不能進行抵減了。但實際上，以實際售價48萬元計算確認收入的可能性較小。若以60萬元確認收入，按照最低土地增值稅稅率計算，要多繳納土地增值稅12×（1－5.6%）×30%＝3.4（萬元）。

　　點評

　　該企業48萬元的商品房，盡管采取提高售價的辦法為客戶辦理了按揭套貸，自己及時獲得了資金，但同時也損失了稅收利益。不考慮企業所得稅，僅營業稅金及附加和土地增值稅就要多繳納0.67＋3.4＝4.07（萬元）。企業48萬元的商品房按60萬元出售，實際收益只有60－12－4.07＝43.93（萬元）。同時，對購房者來說，雖然沒有多支付房款，但辦理房屋產權手續也要按照60萬元來計繳契稅、維修基金、印花稅、交易費等，實際多出了部分開支。