關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法》的公告

關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法》的公告

青地稅發(fā)[2016]1號

2016.1.22

第一章 總 則

    第一條為規(guī)范和加強我市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）和《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅"三控一促"管理辦法（試行）〉的公告》（2015年第1號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
 
    第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理工作。
 
    第三條 本辦法所稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目所在地的地方稅務(wù)征收機(jī)關(guān)。

    本辦法所稱普通住宅，是指青島市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住房。

    本辦法所稱配套設(shè)施是指能有償轉(zhuǎn)讓的未取得《商品房預(yù)售許可證》的地下室（儲藏室）、閣樓、車庫（位）等設(shè)施（不含人防）。
 
    第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅款，保證納稅申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。
 
    第五條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo),及時對納稅人申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

    第六條 土地增值稅以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的建設(shè)項目為單位進(jìn)行清算。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)的項目，以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期分批建設(shè)項目為單位進(jìn)行清算。
 
    第七條 清算項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)當(dāng)分別計算增值額。
 
    第八條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報送的資料，按項目分別建立檔案、設(shè)置《房地產(chǎn)項目土地增值稅日常管理臺賬》，運用信息化手段，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、工程招投標(biāo)、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。
 
    第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目《建設(shè)工程施工許可證》后10日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項目信息登記，填報《土地增值稅項目登記表》，同時提供以下書面資料：

    （一）房地產(chǎn)項目立項批文；

    （二）國有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；

    （三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

    （四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （五）建設(shè)工程施工許可證；

    （六）建筑工程施工合同。

    已開始銷售但尚未辦理清算申報的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)于本辦法施行后在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定時限內(nèi)補報《土地增值稅項目登記表》和相關(guān)資料。

 
    第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目登記內(nèi)容發(fā)生變化或項目建設(shè)過程中出現(xiàn)特殊情況導(dǎo)致工程造價偏高，應(yīng)自變化之日或特殊情況發(fā)生之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報告并提交相應(yīng)資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時進(jìn)行實地核查記錄，納稅人應(yīng)予以配合。
 
    第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得工程竣工驗收備案證后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供以下書面材料。

    （一）銷售（預(yù)售）許可證；

    （二）合同成本清單；竣工驗收證明；建設(shè)方、施工方、咨詢企業(yè)三方蓋章的工程結(jié)算審核報告；

    （三）說明直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生開發(fā)間接費用的相關(guān)資料。
 
    第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,應(yīng)在其達(dá)到該比例之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送房地產(chǎn)項目銷售、自用和出租情況說明。
 
    第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定跟蹤監(jiān)控銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅。
 
    第十四條各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立完善與同級發(fā)展改革、國土、建設(shè)、規(guī)劃、房管等部門的信息交換共享機(jī)制，充分利用第三方信息，強化土地增值稅管理。

    第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施先預(yù)征后清算的征管模式，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓收入按照青島市地方稅務(wù)局預(yù)征規(guī)定執(zhí)行。
 
    第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅計算公式如下：

    應(yīng)預(yù)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額×預(yù)征率
 
    第十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房價向購房人收取的裝修費、設(shè)備安裝費、管理費、手續(xù)費和咨詢費等價外收費，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，作為房屋銷售計稅價格的組成部分，預(yù)繳土地增值稅。
 
    第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并預(yù)繳土地增值稅。
 
    第十九條 保障性住房和拆遷返還住房暫不預(yù)征土地增值稅。
 
    第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算申報后至收到土地增值稅清算審核結(jié)論前，納稅人應(yīng)就其銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品取得的收入繼續(xù)預(yù)繳土地增值稅，扣除項目總金額按申報時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積,加轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金計算。待收到審核結(jié)論后重新確定單位建筑面積扣除項目金額再多退少補。

    第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按月預(yù)繳土地增值稅，于次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納稅款。
 
    第二十二條隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，凡轉(zhuǎn)讓的房屋為普通住宅的，配套設(shè)施按照普通住宅進(jìn)行預(yù)征；凡轉(zhuǎn)讓的房屋為非普通住宅的，配套設(shè)施按照非普通住宅進(jìn)行預(yù)征。單獨轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按照非普通住宅進(jìn)行預(yù)征。

第一節(jié) 清算實施

    第二十三條 土地增值稅的清算申報主體是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算申報的受理和審核。
 
    第二十四條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。
 
    第二十五條 符合下列情形之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

    （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

    （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

    （四）申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
 
    第二十六條 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算：

    （一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

    （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

    取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。
 
    第二十七條 上述第二十五條、第二十六條中所稱的"全部竣工""已竣工驗收"是指房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一的情形：

    （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

    （二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用(包括交付購買方)；

    （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
 
    第二十八條符合本辦法第二十五條規(guī)定的應(yīng)清算項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)或申請稅務(wù)登記注銷前到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報。

    對于符合本辦法第二十六條規(guī)定的可清算項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《稅務(wù)事項通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算申報，并按規(guī)定提供清算資料；對于確定暫不清算的項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好動態(tài)管理。
 
    第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，可以委托有資格的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅清算稅款鑒證，也可采取自行計算并申報的方式。
 
    第三十條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件的項目，且清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在15日內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申報申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在做出予以受理、補正資料告知、不予受理決定時，應(yīng)向納稅人下達(dá)《稅務(wù)事項通知書》予以書面告知。
 
    第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供下列資料，并制定索引目錄，編號裝訂成冊：

    （一）《土地增值稅納稅申報表》及其相關(guān)附表；

    （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明。主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納及成本分?jǐn)偡绞降然�本情況和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；

    （三）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、《國有土地使用證》；

    （四）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》；

    （五）項目規(guī)劃、設(shè)計、勘察、工程招投標(biāo)、工程施工、材料采購等相關(guān)有效憑憑證；

    （六）拆遷（回遷）合同、支付憑證、個人簽訂花名冊或簽收憑證；

    （七）項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算（書）單；項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄、竣工驗收證明；建設(shè)方、施工方、咨詢企業(yè)三方蓋章的工程結(jié)算審核報告；甲供材設(shè)備購領(lǐng)存明細(xì)表；

    （八）《商品房預(yù)售許可證》《房產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明）》、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用以及分期開發(fā)分?jǐn)偟挠嘘P(guān)證明資料；

    （九）開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有和建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的相關(guān)證明資料；

    （十）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單；

    （十一）《預(yù)繳土地增值稅、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金分配表》；

    （十二）合同成本清單；

    （十三）清算項目總建筑面積6萬平方米以下的項目提供單筆5萬元以上的扣除項目發(fā)票復(fù)印件，6萬平方米以上的項目提供單筆10萬元以上的扣除項目發(fā)票復(fù)印件；

    （十四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

    上述第（三）至（十）項資料，須同時報送原件和加蓋公章的復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核對無誤后將原件退回。委托稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅稅款清算的，除本條第（一）項資料外，其他資料作為《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的附件，一并報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。凡在鑒證報告中已提供的資料不需重復(fù)報送。
 
    第三十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在提交清算審核紙質(zhì)資料的同時，應(yīng)在青島市地方稅務(wù)局網(wǎng)上辦稅廳上傳電子申報表及附表。

    第三十三條 受托出具清算鑒證報告的稅務(wù)師事務(wù)所負(fù)責(zé)通過青島市地方稅務(wù)局網(wǎng)上辦稅廳上傳鑒證報告及工作底稿。
 
    第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成清算申報后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在90日內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算結(jié)果進(jìn)行審查，如有特殊情況無法于90日內(nèi)完成審核，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可延期完成，并書面告知納稅人。

    第三十五條開發(fā)項目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，凡轉(zhuǎn)讓的房屋為普通住宅的，配套設(shè)施按照普通住宅進(jìn)行清算；凡轉(zhuǎn)讓的房屋為非普通住宅的，配套設(shè)施按照非普通住宅進(jìn)行清算。單獨轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按已售的普通住宅和非普通住宅的可售面積分?jǐn)傔M(jìn)行清算。

    第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按規(guī)定實行核定征收方式：

    （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

    （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

    （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

    （四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算申報手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算申報，逾期仍不清算申報的；

    （五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
 
    第三十七條土地增值稅清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)出具《稅務(wù)事項通知書》，將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。納稅人未按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限補繳土地增值稅的，按日加收滯納金。

    第三十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
 
    第三十九條因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
 
    第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈的，應(yīng)視同銷售。符合《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）第四條規(guī)定的開發(fā)產(chǎn)品捐贈，不計銷售收入，同時對于該部分開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費用不得計入扣除。
 
    第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，以及視同銷售的房地產(chǎn)，其收入按下列順序確認(rèn)：

    （一）按本企業(yè)清算項目當(dāng)月或最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售的平均價格確定。

    （二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售的平均價格確定。

    （三）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)亍��?dāng)年同類開發(fā)產(chǎn)品市場售價或評估價格確定。
 
    第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其清算收入確認(rèn)時間是指：

    （一）所銷售的房地產(chǎn)，已收訖全部價款或者取得索取全部價款的憑據(jù)；

    （二）對視同銷售的房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；

    （三）國家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。

    第四十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施時，或?qū)㈤_發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用、出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。
 
    第四十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂合同，將房地產(chǎn)開發(fā)項目中的配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓給業(yè)主取得的收入，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入中。

    第四十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的扣除項目金額包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、加計扣除。
 
    第四十六條 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

    以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。

    土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，準(zhǔn)予扣除，但繳納的土地閑置費、滯納金和行政罰款不得扣除。

    第四十七條 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，即房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。具體為：

    （一）土地征用及拆遷補償費，是指土地征用和拆遷過程中發(fā)生的各項費用，包括土地使用費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。

    拆遷補償費必須是真實發(fā)生并實際支出的。支付給被拆遷人的拆遷補償費應(yīng)與拆遷（回遷）合同、支付憑證和個人簽收花名冊或簽收憑據(jù)一一對應(yīng)。

    （二）前期工程費，是指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標(biāo)代理費、以及水文、地質(zhì)、勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、"三通一平"等前期費用。
 
    （三）建筑安裝工程費，是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。

    1．發(fā)生的費用應(yīng)與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載內(nèi)容相符。

    2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材成本不得重復(fù)計算扣除。

    3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)已就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。

    4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，凡房價中包含裝修費用的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑工程安裝費。

    裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的可移動家電、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）的支出。清算時，在收入中同時剔除購置成本。
 
    （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化工程費等各種基礎(chǔ)設(shè)施支出。

    （五）公共配套設(shè)施費，是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，或無償移交給政府、公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

    1．建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

    2．建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

    3．建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

    "產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有"是指下列情形之一的：

    1．法律法規(guī)明確規(guī)定屬于全體業(yè)主共有；

    2．經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；

    3．商品房銷售合同、財產(chǎn)處分合同等契約中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，并且相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主或者依規(guī)定成立的業(yè)主自治組織，由業(yè)主共同支配上述公共配套設(shè)施的各項權(quán)益和負(fù)擔(dān)相應(yīng)成本。
 
    （六）開發(fā)間接費，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
 
    第四十八條 房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。具體為：

    （一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其它房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照"取得土地使用權(quán)所支付的金額"與"房地產(chǎn)開發(fā)成本"金額之和的5%計算扣除。
 
    （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照"取得土地使用權(quán)所支付的金額"與"房地產(chǎn)開發(fā)成本"金額之和的10%計算扣除。

    全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

    （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其它借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
 
    （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，視同金融機(jī)構(gòu)證明。
 
    （五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造房地產(chǎn)開發(fā)項目向金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，屬于取得建設(shè)工程竣工驗收備案證書前發(fā)生的，計入房地產(chǎn)開發(fā)費用的利息支出中按規(guī)定予以扣除。

    （六）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款,并按借款合同指定的分?jǐn)倢ο蠛陀猛窘杞o集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用，并且按照支付給金融機(jī)構(gòu)相同的借款利率收取利息的，可以憑借入方出具的金融機(jī)構(gòu)借款的證明和集團(tuán)內(nèi)部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫�息費用，據(jù)實扣除。

    第四十九條與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，視同稅金予以扣除。

    第五十條 加計扣除，是指對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按四十六條、四十七條規(guī)定計算的金額之和的百分之二十。

    第五十一條對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府取得的土地出讓金返還以及從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)取得的補償或財政補貼款項，抵減相應(yīng)的扣除項目。
 
    第五十二條 對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

    第五十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，其共有的土地成本，應(yīng)按占地面積比例分?jǐn)偂７康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，其共有的其他成本費用，應(yīng)按項目可售建筑面積占多個項目總可售建筑面積的比例分?jǐn)偂?BR> 
    第五十四條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生且支付的。除另有規(guī)定外，扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

    合法有效憑證是指：

    （一）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；

    （二）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以相關(guān)部門開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；

    （三）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)部門對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；

    （四）其它合法有效憑證。

    第五十五條對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用申報資料存在下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照各級建筑工程行政主管部門當(dāng)年度建筑安裝工程平方米造價指標(biāo)，以及政府有關(guān)部門公布的建設(shè)規(guī)費收取標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定其準(zhǔn)予扣除的成本費用：

    （一）建筑工程費高于中標(biāo)概算價格或者建筑工程承包合同金額又無正當(dāng)理由的；

    （二）大宗建筑材料供應(yīng)商或者建筑工程承包人（含分包人）為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，并且未按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來支付價款、費用的；或者價格明顯偏高的；

    （三）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費等價格明顯偏高的；

    （四）清算申報時所附送的憑證和資料不符合清算申報要求的。
 
    第五十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在開展土地增值稅清算審核工作中，對于建筑安裝等成本明顯偏高的，可以聘請造價中介機(jī)構(gòu)，協(xié)助解決工程造價等專業(yè)技術(shù)問題。
 
    第五十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費用。
未無償移交給政府、公共事業(yè)單位的地下人防設(shè)施，其成本不允許扣除。該成本按照人防工程的建筑面積占總建筑面積的比例，在全部建筑安裝工程費的成本內(nèi)計算。
 
    第五十八條房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑面積以政府規(guī)劃部門的批復(fù)文件（詳細(xì)規(guī)劃總平面圖等）為準(zhǔn)，對于項目最終測繪面積與政府規(guī)劃部門批復(fù)文件不相符的，經(jīng)規(guī)劃等政府部門確認(rèn)后，以測繪面積為準(zhǔn)。

    房地產(chǎn)開發(fā)項目的可售面積以銷（預(yù)）售許可證確認(rèn)的面積為準(zhǔn)，對于實際可售面積與銷（預(yù)）售許可證面積不一致的，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供政府相關(guān)部門的證明，按實際可售面積為準(zhǔn)。

    第五十九條 取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目如下：

    （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括契稅；

    （二）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括營業(yè)稅金及附加。
 
    第六十條 取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了實質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣除項目如下：

    （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括契稅；

    （二）開發(fā)土地的成本；

    （三）加計開發(fā)土地成本的百分之二十；

    （四）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括營業(yè)稅金及附加。

    第六十一條對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計扣除，其扣除項目如下：

    （一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；

    （二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

    （三）房地產(chǎn)開發(fā)費用；

    （四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加；

    （五）加計取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項之和的百分之二十。

    第六十二條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和非普通住宅分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月十五日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納土地增值稅，其扣除項目總金額按清算時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積,加轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金計算。其中單位建筑面積扣除項目金額的計算公式如下：

    單位建筑面積扣除項目金額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

    上述公式中，清算時的扣除項目總金額不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
 
    第六十三條出具清算結(jié)論后隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的，凡轉(zhuǎn)讓的房屋為普通住宅的，配套設(shè)施按照普通住宅進(jìn)行計算；凡轉(zhuǎn)讓的房屋為非普通住宅的，配套設(shè)施按照非普通住宅進(jìn)行計算。單獨轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按照非普通住宅進(jìn)行計算。

    第六十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目實行核定征收的，清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的不同類型的核定征收率分別計算土地增值稅，按月納稅申報。

    第六十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，可在自收到清算結(jié)論后三年內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核屬實的，調(diào)整清算申報審查結(jié)論：

    （一）清算申報審核完畢的開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的；

    （二）取得清算申報時尚未取得的扣除項目相關(guān)憑證的。

    第六十六條對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款，或者土地增值稅清算后未按規(guī)定期限補繳稅款，或者未按后續(xù)管理規(guī)定期限繳納稅款的，根據(jù)《中國人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，按日加收滯納金。
 
    第六十七條應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定進(jìn)行清算的納稅人，未按照規(guī)定期限辦理清算申報和報送清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。
 
    第六十八條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核過程中，對通知清算申報而拒不申報或者進(jìn)行虛假的納稅申報，可按規(guī)定程序移交稽查部門實施稅務(wù)稽查，并按照《中國人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。
 
    第六十九條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已按規(guī)定出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人仍存在稅收違法行為，并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中國人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究納稅人的法律責(zé)任。
 
    第七十條對會計人員偽造、變造會計憑證、會計賬簿，編制虛假財務(wù)會計報告的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國會計法》《中華人民共和國注冊會計師法》等有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。
 
    第七十一條對造價工程師簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述的工程造價成果文件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不予認(rèn)可，定期在官方網(wǎng)站進(jìn)行公開，并應(yīng)按照《注冊造價工程師管理辦法》有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。
 
    第七十二條注冊稅務(wù)師和稅務(wù)師事務(wù)所出具虛假鑒證報告或涉稅文書的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接認(rèn)定為丙級鑒定報告，質(zhì)量評價情況將列入稅務(wù)部門對該鑒證人進(jìn)行納稅信用等級評定的參考依據(jù)。對出具丙級鑒證報告的鑒證人按青島市地方稅務(wù)局規(guī)定處理。
 
    第七十三條在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應(yīng)征稅款的，按照《中國人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律規(guī)定處理。

第六章 附 則

    第七十四條 本辦法未盡事項按照《中國人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則和現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
 
    第七十五條 本辦法所稱"日"是指工作日，所稱"以上"均包含本數(shù)。
 
    第七十六條 本辦法自2016年4月1日起施行，有效期至2021年3月31日止。