遼寧省地方稅務局對土地增值稅清算有關問題的指導性意見
頒布時間：2014/9/12 13:51:03
遼寧省地方稅務局對土地增值稅清算有關問題的指導性意見
各市地方稅務局（不含大連）、綏中、昌圖縣地方稅務局：
根據國家稅務總局的工作部署和我省2014年的工作計劃，目前全省各市土地增值稅清算工作開展情況良好，但在土地增值稅清算過程中，各市反映還有一些政策問題不明晰，也多次請示省局要求予以明確。省局對各市反應的業務問題經過認真研究討論并征求各市意見后，現就如下問題提出指導性意見：
一、關于幾個特殊問題的處理方法
（一）由于歷史原因，在未實施土地“招、拍、掛”前，房地產開發企業支付的土地價款、拆遷補償費未能取得合法有效憑證的，如能同時符合以下條件的，經主管稅務機關清算審核小組（或局長辦公會）合議確定后，可準予扣除；
1、房地產開發企業向主管稅務機關遞交情況說明報告；
2、提供批準出讓土地的政府有關部門的證明資料；
3、按當年政府規定的拆遷補償費補償范圍和標準實際支付；
4、支付給被拆遷企業的需提供金融機構轉賬證明，支付給自然人的應取得對方個人簽名或者蓋章的收款收據，或者取得支付給個人的簽名或蓋章的花名冊；
5、支付的補償費與賬目相符；
6、主管稅務機關要求提供的其他有關資料。
（二）2014年1月20日(不含當日)前，納稅人的房地產開發項目達到應清算或可清算條件，也按規定預繳了土地增值稅，并且納稅人已經向主管稅務機關報送了清算資料的，其自行清算或經主管稅務機關清算審核補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳稅款的，不加收滯納金。
（三）關于土地增值稅清算核定征收率問題
2010年9月29日（不含當日）前納稅人的房地產開發項目已達到應清算或可清算條件，并且納稅人已經向主管稅務機關報送清算資料的，經主管稅務機關審核確認應當以核定征收方式進行清算，但由于各種原因主管稅務機關目前尚未完成清算審核的項目，對2010年9月29日（不含當日）以前的銷售收入按不低于當時預征率的核定征收率征收土地增值稅；2010年9月29日（含當日）以后的售房收入適用于不低于5%的核定征收率征收土地增值稅。收入確認以全額開具銷售結算發票日期為準。
二、關于房地產開發費用扣除問題
財務費用中的利息支出，能夠按照轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，可據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的（或全部使用自有資金），房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%計算扣除。
三、關于公共配套設施費用分攤問題
清算項目內發生的公共配套設施費應直接計入清算項目扣除項目金額，不得在其他分期項目分攤。分期開發項目中共同擁有的公共配套設施費，當公共配套設施費實際發生后按本期項目和尚未清算的項目及以后各項目之間占地面積比例分攤。
四、關于無產權的地下車位成本費用扣除問題
土地增值稅按成本配比的原則，與無產權的地下車位（庫）無關的成本支出及行政事業性收費，地下車位（庫）不參與分攤成本費用。地下車位和公共設施公用部分，應按各自的比例進行分攤。
五、關于無產權地下車位建筑面積確定問題
無產權地下停車位的建筑面積以房產局最終測繪的建筑面積為準，含過道、門衛房等與無產權地下停車位相關的建筑面積，允許扣除設備間等公共配套設施的面積。對無房產局測繪面積的部分由主管稅務機關根據企業的實際情況選擇客觀、公正的依據來確定。
納稅人于2012年4月10日（不含當日）前已將房地產開發項目土地增值稅清算報告遞交到主管稅務機關，完成了納稅申報程序并補繳了稅款，但由于主管稅務機關原因尚未完成清算審核的，主管稅務機關對該項目進行清算審核時按原政策執行。
七、關于在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后有銷售或有償轉讓的，扣除項目金額計算問題
清算后銷售或有償轉讓剩余房地產的，納稅人進行土地增值稅納稅申報時應按如下公式計算扣除項目金額：
（一）清算時的單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額（不包括已繳納的相關稅費）/清算時確認的已售面積；
（二）清算后銷售或轉讓房產扣除項目金額=清算時單位建筑面積成本費用*清算后銷售或轉讓面積+清算后銷售或轉讓該部分面積繳納的相關稅費。
相關稅費：是指營業稅、城建稅及附加、印花稅。
遼寧省地方稅務局
2014年9月12日
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