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| 問題：房開企業向物業企業支付的物業啟動資金可否稅前扣除 [2011/6/16] |
房開企業向物業企業支付的物業啟動資金在國家法律法規中沒有明確的規定，只是散見于地方的法規中。如《北京市居住小區物業管理辦法》第十四條規定：居住小區物業管理的啟動性經費由該居住小區的開發建設單位按照建安費２％的比例，一次性交付給物業管理委員會或物業管理企業。而《沈陽市物業管理條例》則沒有相應的規定。只是在第三十八條有不是十分明確的規定： 新建住宅物業前期物業管理期間的物業服務費，由市價格主管部門會同市房產主管部門核定臨時收費標準，市價格主管部門依法核發收費許可證。
實踐中，有開發公司向物業企業支付一定數額的"物業費"，也大多是關聯企業，即開發公司成立的物業公司，能否扣除具體要看開發公司和物業公司簽訂的《前期物業管理委托合同》相應的條款（如合同中規定："納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用（物業服務資金）由甲方全額交納。"），同時要看物業公司是否向開發公司開具了合理的票據，目前沒有明確規定房開企業向物業公司支付的物業費不能所得稅前扣除。
具體到土地增值稅中，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定：第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用；（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用；開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。可見上述物業費不屬于扣除項目中的土地開發成本，但可以作為銷售費用在土地開發費用中扣除，不能加計20%扣除了。
以上解答僅代表本站觀點，具體情況請向當地主管稅務局咨詢。 |
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| 問題：房開企業開發的商品房在出售前是否繳納房產稅？ [2011/6/16] |
根據國稅發[2003]89號《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》第一條：關于房地產開發企業開發的商品房征免房產稅問題
鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。
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| 問題：甲供材為什么要交營業稅，怎么交？ [2011/6/3] |
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》：
第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：（一）……（二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為；
第十六條 除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。
第二十五條……納稅人發生本細則第五條所稱將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。納稅人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。
可見，納稅人在銷售自建建筑物時，要同時對一項建筑物中的"自建行為價格"分別按從事建筑業勞務和銷售不動產繳納兩次營業稅。
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| 問題：房地產開發企業的樣板房應該進銷售費用還是開發成本？ [2011/5/8] |
答：房地產開發企業的售樓處和樣板間都屬于營銷設施，但這些設施具體應該在哪個科目核算，就要區分這些設施建設的地點不同而定了。
1、在開發項目所在地點之外的人口稠密，交通繁華的地段建設售樓部、樣板間等營銷設施。
這些設施大多是企業租入使用，也有可能為自建的。 對于租入的房產進行裝飾裝修，作為樣板間或售樓處，由于金額較大，一般都貫穿于整個開發項目的始末，使用期限也較長，應該作為長期待攤費用，分期進行攤銷，對于自建行為，則應先在在建工程科目歸集，達到預定的可使用狀態之后轉入固定資產提取折舊，但無論是攤銷或是折舊都應當計入到銷售費用中。
2、在開發項目主體之內的售樓部、樣板房
根據國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》第二十七條(六)開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
在開發項目主體之內的售樓部、樣板間等營銷設施所發生的費用可以進行歸集列入開發間接費用，最終計入開發成本。
3、在開發項目范圍內，主體之外建造的售樓部、樣板房
有時候房地產企業會利用建造的會所作為售樓部、樣板間，也有可能在開發項目范圍內另行建造售樓處等營銷設施，在開發項目完成后再另作處理。根據國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》第十七條 企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：
(一)屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
(二)屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
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| 問題：企業所得稅月（季）度預繳納稅申報可以彌補以前年度虧損嗎？ [2011/4/30] |
答：根據國稅函[2008]635號《國家稅務總局關于填報企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知》第一條的有關規定：《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行"利潤總額"修改為"實際利潤額"。填報說明第五條第3項相應修改為："第4行'實際利潤額'：填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。事業單位、社會團體、民辦非企業單位比照填報。房地產開發企業本期取得預售收入按規定計算出的預計利潤額計入本行。"
另外，根據國稅發[2004]82號《國家稅務總局關于做好已取消和下放管理的企業所得稅審批項目后續管理工作的通知》（該文件已失效）的有關規定："（一）虧損彌補的管理 《國家稅務總局關于印發<企業所得稅稅前彌補虧損審核管理辦法>的通知》（國稅發〔1997〕189號）規定，納稅人發生的年度虧損，經主管稅務機關審核后，可以用下一納稅年度的所得彌補；下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年彌補，但是延續彌補期最長不得超過五年。取消該審核項目后，納稅人在納稅申報時(包括預繳申報和年度申報)可自行計算并彌補以前年度符合條件的虧損。"
可見在新所得稅法實施前后，季度申報都可以彌補以前年度在彌補期限內的虧損。
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