房開企業向物業企業支付的物業啟動資金可否稅前扣除？

房開企業向物業企業支付的物業啟動資金可否稅前扣除？

    房開企業向物業企業支付的物業啟動資金在國家法律法規中沒有明確的規定，只是散見于地方的法規中。如《北京市居住小區物業管理辦法》第十四條規定：居住小區物業管理的啟動性經費由該居住小區的開發建設單位按照建安費２％的比例，一次性交付給物業管理委員會或物業管理企業。而《沈陽市物業管理條例》則沒有相應的規定。只是在第三十八條有不是十分明確的規定： 新建住宅物業前期物業管理期間的物業服務費，由市價格主管部門會同市房產主管部門核定臨時收費標準，市價格主管部門依法核發收費許可證。

    實踐中，有開發公司向物業企業支付一定數額的“物業費”，也大多是關聯企業，即開發公司成立的物業公司，能否扣除具體要看開發公司和物業公司簽訂的《前期物業管理委托合同》相應的條款（如合同中規定：“納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用（物業服務資金）由甲方全額交納�！保�，同時要看物業公司是否向開發公司開具了合理的票據，目前沒有明確規定房開企業向物業公司支付的物業費不能所得稅前扣除。

    具體到土地增值稅中，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定：第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用；（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用；開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。可見上述物業費不屬于扣除項目中的土地開發成本，但可以作為銷售費用在土地開發費用中扣除，不能加計20%扣除了。

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