房地產預售收入作為計提三項費用計提基數的文件依據？
頒布時間：2011/7/11 12:12:58
問：房地產預售收入作為計提三項費用計提基數的文件依據？
答：國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》
第六條 企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：……
第十二條 企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
《沈陽市二0一0年企業所得稅匯算清繳相關問題處理意見》
41.房地產企業簽訂《房地產預售合同》所取得的收入可否做為計提業務招待費、廣告費的基數問題？是否可扣除對應的營業稅金及附加？
根據國稅發(2009)31號第六條、第九條、第十二條的規定，可做為計提業務招待費、廣告費的基數，對應的營業稅金及附加也可稅前扣除。
對符合條件的預售收入暫填入年報附表一（1）第十六行“其他視同銷售收入”行，實現計提業務招待費、廣告費；同時對應的成本暫填入年報附表二（1）第十五行“其他視同銷售成本”行。
實踐中，開發商在正式銷售階段之前收款有兩種形式，一是取得預售許可證之前，收取少量的訂金（也叫誠意金、會員費等），再就是取得預售許可證之后的預收款。
誠意金在結轉收入之前是不能作為預售收入繳納所得稅的。取得預售許可證之后的預售款，按照我們對總局的文件的理解，應該是作為當期收入（第六條），是以作為納稅調整增加的形式實現的（納稅調整項目審核明細表第五項），但沒有明確的字眼表明可作為三項費用的計提基數。
沈陽市匯算文件則說的比較明確，但計入收入的形式是以視同銷售的形式實現的，與總局的納稅調整的形式相悖，再有文件沒有明確規定此種調增方式在以后年度的調減方式，即：以后年度結轉收入時，不得作為三項費用的計提基數。否則的話，如果企業在以后年度結轉收入時，容易造成該項收入重復作為三項費用的計提基數。
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