避不開的營業稅

避不開的營業稅

作者：佚名 　來源：中國財稅網

案例：

　　1999年11月山東濟南某一房地產開發公司銷售出價值1000萬元的商品房。該公司雖然為房地產開發公司，但其下屬有自己的施工隊伍，該施工隊伍不獨立核算。因此該房地產開發公司所銷售的房地產具有自建自售的特征。該公司在向稅務局申報納稅時，只就出售商品房的收入1000萬元，按銷售不動產稅目申報營業稅。稅務機關在認真研究之后，認為該公司還應就自建商品房，按建筑業稅目申報營業，而且在交納建筑業營業稅時，應稅營業額應包括建筑單位收取的工程價款和工程價款之外，取得的各種費用。該房地產開發公司認為自建自售房地產還需交納建筑業營業稅是不恰當的，并就工程價款的計算與稅務機關發生爭執，最終申請行政復議，但復議的結果維持了稅務機關的判定。

　　分析：

　　本案例的焦點在于確定對于自建自售的建筑物是否要征收建筑業營業稅。隨著我國房地產業的發展，商品房經營情況發生了很大變化。原來的房地產開發公司一般沒有下屬施工隊，其建造商品房的業務由其他的建筑安裝企業來完成。而現在越來越多的房地產開發公司有自己的施工隊伍，房地產開發公司與施工隊伍有兩種隸屬形式：

　　一種是施工隊伍對內獨立核算，作為其自營施工單位；另一種是施工隊伍不獨立核算。

　　本案中的房地產開發公司就屬于后一種類型。

　　因此，我們可以把自建自售商品房分為兩種：-一種是由下屬對內獨立核算的施工隊伍的房地產開發公司自建自售的商品房，另一種是由下屬不獨立核算的施工隊伍的房地產開發公司自建自售的商品房。對于第一種類型征收建筑業營業稅，房地產開發公司一般都能接受。因為房地產開發公司下屬的對內獨立核算的施工隊伍，其工程的概預算編制方法、取費標準和結算辦法等都與一般建筑安裝企業是相同的，所以應對其為上級房地產開發公司建造商品房而取得的收入，按照稅法的規定，征收建筑營業稅。那么為什么對第二種類型也要征收建筑業營業稅呢？這是因為同是進行房地產開發，如果對發包給建筑企業的房地產工程征收建筑業營業稅，而對自建的不征收建筑營業稅，就會造成稅負不公，不利于在同等條件下展開競爭。因此，稅法的營業稅中規定單位或個人自己新建建筑物并銷售的，其自建行為視同提供應稅勞務，一律征收建筑業營業稅。

　　點評：

　　營業稅的稅目是按照行業和類別的不同而設置的，現行營業稅共設置了9個稅目，按照行業和類別的不同分別采用了不同的比例稅率。其中建筑業的征稅范圍是建筑安裝工程作業，包括建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業5項內容，統一執行3％的稅率。

　　對于進行自建自售的房地產開發商來講，也就是兼有不同稅目應稅行為的營業稅納稅人。所謂分別核算不同稅目的營業額和銷售額，也就是應當分別核算建筑業的營業額和銷售不動產物銷售額，一般來說，稅務部門從高適用稅率。

　　另外還應注意，稅法規定營業稅的營業額為納稅人從購買方取得的全部價款和價外收入。具體地說，建筑業營業稅的營業額是承包建筑、修繕、安裝、裝飾等工程作業取得的營業收入額，即建筑安裝企業向建設單位收取的工程價款（即工程造價）及工程價款之處收取的各種費用。納稅人無論與對方如何結算，其營業額均應將工程所用原材料及其他物資和動力的價款包括在內。正確計算建筑業應納稅款在很大程度上依賴于工程價款的計算。工程價款由四項內容組成：根據實際完成的工作量和預算單價計算的直接費；根據直接費數額和管理費收費標準計算的間接費；根據直接費、間接費和規定的標準計算計劃利潤；根據直接費、間接費、計劃利潤，按國家規定的標準計算的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。由于工程價款的計算涉及較多內容，廣大自建自售的房地產開發企業除了要認識到應交納建筑業營業稅之外，更應認真學習稅法，做到正確交納營業稅。