房地產不同轉讓方式的納稅籌劃（一）

房地產不同轉讓方式的納稅籌劃（一）

轉自中華會計網校

    企業轉讓房地產的過程中，涉及到營業稅、城市維護建設稅（以下簡稱城建稅）等多個稅種，稅收負擔較重。為此企業可以考慮采用投資入股、企業合并等方式轉讓房地產，從而達到延期納稅、降低稅收負擔的目的。

    一、以投資入股方式轉讓房地產

    （一）以投資入股方式轉讓房地產的稅務處理

    1.營業稅。根據財稅[2002]191號文《財政部 國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》的規定，以不動產、無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征收營業稅。在投資后轉讓其股權的也不征收營業稅。而企業銷售不動產、轉讓無形資產則需要繳納營業稅。

    2.土地增值稅。根據財稅字[1995]48號文《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》和財稅[2006]21號文《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》的規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以房地產作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。而對于以房地產作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用暫免征收土地增值稅的規定。

    3.房產稅。對于投資聯營的房產，在計征房產稅時應區別對待：對于以房產投資聯蕾，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按房產余值作為計稅依據，由被投資方繳納房產稅；對于以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際上是以聯營名義取得房產租金，應由投資方按租金收入計征房產稅。

    4.企業所得稅。一般情況下，應分解為以公允價值轉讓相關非貨幣性資產、按非貨幣性資產公允價值進行投資兩項業務。

    下面以實際案例分析投資和銷售方式對企業稅負的影響。

    案例1：華美晨裝集團在北京郊區有一家全資子公司麗人公司，該公司占地面積比較大，土地為出讓方式獲得，共計支付地價款800萬元，廠房連同土地的賬面價值為1200萬元。華泰公司想在此地建設一個大型商場，為此找到麗人公司洽談收購此地塊，出價9000萬元。該地塊上廠房的評估價格為320萬元。

    如果麗人公司將廠房連同土地銷售給華泰公司，按照規定，單位和個人銷售或轉讓其購置、抵債所得的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價或抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額計征營業稅，故麗人公司需要繳納營業稅410萬元（9000-800）×5%]，城建稅和教育費附加41萬元[410×（7%＋3%）]，印花稅4.5萬元（9000×0.5‰），土地增值稅3903.28萬元（增值額7425.5×60%-扣除項目金額1575.5×35%），企業所得稅860.31萬元[（9000-1200-41-4.5-3903.28）×25%]，納稅合計為5219.09萬元，麗人公司轉讓房地產的凈收益為2580.91萬元。華泰公司需要繳納契稅270萬元（9000×3%），印花稅4.5萬元（9000×0.5‰）。而如果麗人公司以投資入股的方式將房地產轉移到華泰公司，之后再以9000萬元的價格轉讓股權的話，其稅收負擔可以大幅度降低。

    1.麗人公司應該繳納的稅收。麗人公司以房地產進行投資入股，不征收營業稅，也無需繳納城建稅和教育費附加；由于投資方與被投資方都未從事房地產開發，因此該項投資行為暫免征收土地增值稅。

    股權轉讓應繳納印花稅＝9000×0.5‰＝4.5（萬元）

    投資及股權轉讓行為應納企業所得稅＝（9000-1200-4.5）×25%＝1948.88（萬元）

    節稅總額＝5219.09-（4.5＋1948.88）＝3265.71（萬元）。

    2.華泰公司應該繳納的稅收。

    契稅＝9000×3%＝270（萬元）

    股權轉讓印花稅4.5萬元。

    從方案設計看，股權轉讓方式下，華泰公司的稅收負擔沒有變化，而麗人公司可以節約3265.71萬元的稅金支出。

    （二）以房地產投資入股過程中需要注意的問題

    1.投資合同的簽訂。在稅務處理中，嚴格界定了“投資”的含義——投資是指參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為。也就是說要想享受不征收營業稅、暫免征收土地增值稅的稅收待遇，投資各方必須共同承擔投資風險；如果投資方未承擔投資風險，而是分取固定的股息、紅利，則要按照出租房地產征收營業稅，無法達到上述節稅效果。

    2.操作時間間隔。企業要想達到上進節稅效果，必須注意以房地產投資入股的時間與轉讓股權的時間間隔問題，兩者時間間隔最好在一年以上，否則稅務機關可能會以實質課稅原則為由，對上述行為征稅。

    3.注意《公司法》中對不同投資方式的比例限制。《公司法》規定，全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的30%.換言之，非貨幣資產投資入股的比例最高不得超過70%，如果在投資過程中沒有達到上述要求，就會給方案的執行帶來不必要的麻煩。

    4.正確認識和處理納稅籌劃對不同稅種的影響。從上面的籌劃方案可以看出，投資入股方式可以獲得營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅的稅收優惠，但是由于上述稅種的稅收負擔減少，企業的利潤增加，相應增加了企業所得稅的稅收負擔，企業應綜合考慮這一影響，并及時繳納企業所得稅。

    5.加強雙方的溝通和合作，實現雙贏的目標。上述方案中，麗人公司通過籌劃可以獲得明顯的節稅效果。但是對華泰公司而言，該方案并沒有降低其稅負，反而會增加華泰公司潛在的稅負——今后華泰公司轉讓其以投資入股方式獲得的房地產時，需要金額繳納營業稅，即選擇投資入股方武將使華泰公司的潛在稅收負擔增加450萬元（9000×5%）。因此麗人公司在進行稅收籌劃時，需要加強和華泰公司的溝通，在投資入股及股權轉讓價格方面做出適當的讓步，以此獲得華泰公司的支持和配合，從而達到雙贏的目的。