房地產開發企業涉稅問題與稅收籌劃（二）

房地產開發企業涉稅問題與稅收籌劃（二）

轉自中華會計網校

    四、通過周密項目投資籌劃進行稅收籌劃

    企業實施投資前應對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時，稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉讓或自行開發，其所繳納的稅收差異極大，企業最終應選擇最優方案進行投資。

    五、通過關聯方轉移定價

    房地產開發企業轉讓定價，是房地產開發公司集團內部或利益關聯方之間為了實現其整體戰略目標，有效協調集團內各個單位之間或利益關聯方之間的關系，謀求整體最大限度的利潤而實現的一種交易定價。它一般只會發生在關聯房地產開發企業的內部交易，但也不排除有業務關系的房地產開發企業進行此類交易的可能。

    所謂關聯房地產開發企業，是指兩個或兩個以上房地產開發企業在管理、控制或資本等方面存在著直接或間接關系的房地產開發企業，包括房地產開發總機構與它的分支機構、同一房地產開發總機構的不同分支機構、房地產開發母公司與子公司、同一房地產開發母公司的不同子公司等。

    在實踐中，轉讓定價的表現形式多種多樣，幾乎涉及到關聯房地產開發企業的一切內部經濟活動和經營成果。我們可以從以下幾個方面對之加以歸類分析。

    （一）貨物購銷

    在關聯房地產開發企業內部交易中，貨物購銷占有非常重要的地位，涉及施工材料、開發產品等有形貨物的買賣。

    1、通過施工材料（如水泥、磚塊、沙子等）的購銷價格的“高進低出”來影響關聯房地產開發企業的開發產品成本。例如，由房地產開發母公司向子公司低價供應材料，或由房地產開發子公司高價向房地產開發母公司出售施工設備，以此降低房地產開發子公司的開發產品成本，使其獲得較高利潤。反之，通過房地產開發母公司高價向房地產開發子公司出售施工材料，或由房地產開發子公司向房地產開發母公司低價出售施工設備，來提高房地產開發子公司生產成本，這就減少了房地產開發子公司的利潤。

    2、房地產開發母公司利用掌握的國際營銷網絡操縱房地產開發子公司產品的銷路，壓低或提高對房地產開發子公司開發產品的收購價格。在利用房地產開發子公司系統的銷售機構銷售房地產開發母公司開發的產品時，則可以通過提高或壓低傭金回扣支付的形式，影響房地產開發子公司的銷售收入。

    3、在貨物購銷過程中，利用房地產開發母公司控制的運輸系統，通過向房地產開發子公司收取較高或較低的施工設備和材料（如水泥、沙子等）運輸裝卸和保險費用，來影響房地產開發子公司的銷售成本。

    4、用房地產開發母公司與房地產開發子公司之間的呆帳、壞帳損失賠償等，以此調整增加房地產開發子公司的費用支出。

    （二）貸款往來

    有的國家和地區，對貸款利息征稅而對存款利息不征稅，關聯房地產開發企業可以利用這一規定避稅。一方面，一家需要借款的公司利用關聯房地產開發企業持有的銀行存款作為抵押，從而獲取銀行貸款，然后要求就該貸款扣除利息開支；另一方面，持有存款的關聯房地產開發企業做出安排，收取不須課稅的存款利息。

    （三）勞務的提供

    勞務涉及的范圍很廣，相關聯房地產開發企業之間提供的設計、廣告、咨詢等勞務活動中，均存在收費與否和勞務收費標準的高低問題。甚至總機構管理活動的存在也被視為一種勞務，要按一定比例向各分支機構分攤管理費用，跨國（地區）公司通過對這些勞務的收費與付費的高低，影響公司集團不同成員的成本與利潤。比如，向房地產開發子公司索取過多的管理人員年薪，攤入向房地產開發子公司收取的管理費，增大了房地產開發子公司成本，以此減少房地產開發子公司的利潤。

    （四）無形資產的使用和轉讓

    房地產開發母公司通過對施工設計技術、商譽等無形資產的使用與轉讓，以及收取特許使用費的高低，對房地產開發子公司的成本和利潤可以施加影響。這類使用費的支付有的影響房地產開發企業集團資本構成的變動，有的影響收入及成本費用的分攤。

    （五）固定資產的購置與租賃

    固定資產購置額的高低，在以固定資產作價投資的情況下，既影響房地產開發企業的股權份額，也影響折舊費的攤銷。例如，房地產開發母公司向房地產開發子公司提供的施工設備價格，直接影響攤入房地產開發子公司的開發產品成本，提高固定資產原值，意味著加大折舊費，必然增加房地產開發子公司的生產成本；反之，則會減少成本。

    當固定資產的購置涉及關聯方之間可折舊資產的轉讓時，由于各國（地區）對資本收益的稅務處理方式不同，會使房地產開發企業通過轉讓定價轉移利潤或將利潤轉化為資本收益。

    在施工設備租賃領域中，由于各國（地區）對國際租賃業務中應由哪一方計提折舊，哪一方可以扣除費用，以及由誰承擔風險等問題的規定不盡一致，房地產開發企業可以設法利用這些差異達到避稅的目的。租賃費的高低，會直接影響交易雙方的收入和成本。

    在以上諸方面的轉讓定價中，房地產開發企業是采用高定價還是低定價的形式，取決于母、子（總、分）公司所在國（地區）的稅率高低、控股比例和公司集團戰略目標等諸多因素。

    六、其他的籌劃方法

    （一）在建項目整體轉讓的納稅籌劃

    在房地產經營活動中，房地產開發企業主要面臨轉讓在建項目和公司股權的選擇。由于資金、公司計劃等因素，企業將在建項目轉讓給其他房地產開發企業，其轉讓的內容和方式有很多的選擇。

    （二）合理分解租金收入

    房地產開發企業應合理地分解租金收入。如果房地產開發企業沒有將開發的房產賣出，而是用于出租，國家規定，其資金收入應當繳納營業稅和房產稅，其房產稅適用稅率是租金收入的12％。如果企業把租金收入分解，則意味著房產稅的降低。因此合理分解租金收入是房地產企業進行納稅籌劃的一種方法。

    （三）分解商品房銷售價格

    房地產開發公司可以適當地分解商品房的銷售價格，以此來進行納稅籌劃。如果企業開發房地產、銷售商品房價格不分解，則意味著企業既要繳納營業稅，又要繳納土地增值稅和企業所得稅。如果將商品房的銷售收入分解出去，則可以少承擔以上3項稅收。

    （四）變房屋出租為承包業務

    變房屋出租為承包業務主要針對房屋建造時間長、地段好、租金高的房產的納稅籌劃。如果企業出租房屋，則既要繳納營業稅，又要繳納房產稅，但如果將房屋作為企業的一項資產承包出去，則會減少繳納的稅額。承包方與房屋所有權企業達成承包協議，由承包人定期向房產所有者繳納一定的管理費，企業可以依據房屋出租的租金來作為收取承包費的標準。

    （五）變房地產銷售業務為代建行為

    變房地產銷售業務為代建行為，房地產開發公司直接向客戶收取代建費，其收取的代建費只需要繳納營業稅，若有盈余，再繳納企業所得稅。如果不是代建行為，而是直接的房地產開發和銷售行為，就需要按照法律規定繳納營業稅和相關稅。但是，代建行為有一些必備條件，如基本建設單位應向房地產開發公司提交有關立項的計劃、建議書、規劃圖紙等；另一方面，房地產開發公司不墊付任何資金，同時只向委托單位收取代建費，開取服務業發票。

    總之，房地產企業稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業帶來實際效益。一個切實可行的籌劃方案必須是和企業的實際情況相聯系，并且在某個時點或某個時期進行的，而不是隨意套用一個完整的籌劃方案，否則再完善的籌劃方案也取得不了良好的效果。這就需要企業管理層首先要有重視稅收籌劃的理念，其次，還需要有非常熟悉稅法知識及籌劃思路的專業人才，在詳細了解企業的實際情況后，作出可操作性的籌劃方案，資深注冊稅務師可擔此任。

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