江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告解讀
頒布時間：2012/8/20 18:49:50
江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告解讀
蘇地稅規[2012]1號
2012.8.20
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和其他稅收法律法規的規定，現將土地增值稅有關業務問題公告如下：
一、土地增值稅清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算，對于國家有關部門批準的分期開發的項目，以分期項目為單位進行清算。對國家有關部門批準的開發項目或分期項目開發周期較長，納稅人自行分期開發的，其收入、成本、費用按規定分別歸集的，主管稅務機關可將自行分期項目確定為清算單位。
【張 偉：對于房地產企業來說，一般而言，晚清算，做大清算項目，稅收利益比較有利（例外情況為：有時早清算有利，是由于如果不盡早清算，清算年度將缺乏收入與之相配比，造成虧損又不能退稅的情況，雖然2010年29號公告給了解決途徑，但是要求必須在項目公司注銷時，才能實現，因此將土地增值稅清算年度配比到有收入的年度，也是考量因素之一）。國稅發[2006]187號文件給了土地增值稅清算的一般規則。即：以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算為原則，如果項目分期的，分期清算，期內有普通和非普通住宅的，再分別清算。由于土地增值稅是項目清算，如果一個項目盈利，一個項目虧損，兩者不能相互抵頂，因此做大清算項目，就不僅僅有時間上的利益，而且有永久性差異。
南京市土地增值稅清算問答第六條規定：房地產開發企業有一項建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行匯算？
答：根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
因此，在土地增值稅清算時，不能以企業自行劃分的工程建設項目為單位進行清算。
蘇地稅規[2012]1號文件同該問答，有了截然相反的回答，即：只要企業自行分期歸集收入、成本、費用的，稅務機關也可以分別作為清算單位。這個回答是政策口徑收緊的體現。
地產企業，沒事兒別亂自行分期核算，會有可能早繳稅，多繳稅的！】
二、土地增值稅核算對象
土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發項目中包含多種類型房地產的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。
（一）普通標準住宅；
（二）其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；
（三）非住宅類房產。
【張 偉：在蘇地稅規[2012]1號文件中，項目、分期項目是清算單位的概念，而一個清算單位又分三類核算對象。關于清算單位內各類核算對象，是否能夠合并清算，如果分類清算，又分為幾類，又是土地增值稅的焦點問題。其基本規則是：
第一，分類清算，分的類別越少越好；大部分地區規定分三類清算，個別地區甚至有五類清算的，導致納稅人稅負陡然加重。在南京市土地增值稅清算問答第31條敘述：房地產開發公司開發一幢綜合樓，1-4層是商業用房，5-20層是住宅，現在進行土地增值稅清算，經計算，住宅為負增值，商業用房為正增值且數額很大。住宅的負增值能否抵減商業用房的正增值？
答：江蘇省地方稅務局《關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（蘇地稅發[2009]72號）第十七條規定：清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于由發改委或規劃部門批準的分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；普通標準住宅是否與其他類型的房屋分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。根據這一規定，除普通標準住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。
即：南京市土地增值稅清算問答實際上一個清算單位內分了兩類核算單位，普通標準住宅和其他。而蘇地稅規[2012]1號文件則分為了三類，顯然也是政策口徑收緊了。
第二，普通標準住宅和非普通標準住宅如果能夠自行決定合并或者分別清算最好；例如津地稅地[2011]24號文件規定：在土地增值稅清算時，房地產開發企業在同一項目或同一期中，普通住宅和非普通住宅，可以合并計算增值額。而本文件明確要求一個清算單位分為三類清算，也就是排除了可以合并清算的可能性。
第三，關于普通標準住宅與普通住宅的概念。《土地增值稅條例》第八條明確“普通標準住宅”享有優惠政策，那么何為“普通標準住宅”呢？財稅[2006]21號文件和財稅[2006]141號文件都定義為國辦發[2005]26號（即：國八條）制定的“普通住房標準”三個條件，一般來說是容積率不低于1.0，面積不高于120平方米，銷售價格不高于同類1.2倍，可以上浮20%執行。
而江蘇省的普通標準概念，沒有遵從財稅[2006]21號文件、財稅[2006]141號文件的指引，而是在蘇地稅發[2004]58號文件中規定：普通標準住宅是指由政府指定的房地產開發公司開發、按照當地政府部門規定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產開發公司憑有關文件，經當地主管稅務部門審核后確認。即:在江蘇省的規定中，普通標準住宅和普通住宅的概念是不同的，而總局文件和其他省份一般認為國八條中的普通住房和土地增值稅的“普通標準住宅”為同一概念。
在本文件下發之前，由于普通住宅允許和其他類合并清算，在普通住宅虧損的情況下，或許江蘇省的這種分類方式對企業有利也未可定，在蘇地稅規[2012]1號文件下發后，盈利的普通住宅不能享受到稅收優惠，虧損的普通住宅又不能和其他類合并清算，以減少增值額。江蘇省的這種分類方式，才徹徹底底成為政策口徑收緊的政策了。
第四，如果非要分類核算增值額，計算土地增值稅，共同成本的分配方法就顯得非常重要了。《土地增值稅條例實施細則》第九條規定：納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定．可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
從《實施細則》來看，似乎企業在占地面積法和建筑面積法中具有選擇權，但是企業遇到的問題往往是同一幢的商住樓，樓上是住宅，樓下為商鋪，由于占用了同一塊土地，因此無法適用占地面積法，所以只能適用建筑面積法，或稅務機關認可的其他合理方法，如果適用建筑面積法，就相當于商鋪每一平方米成本與住宅每一平方米成本被拉平了，而商鋪的銷售收入顯然遠大于住宅，如果樓上是回遷房，甚至會出現住宅為負增值，而商鋪為巨額正增值的情況，在不能將兩者合并清算的情況下，企業最希望的就是按照“銷售收入比例法”分攤成本，目前江西省規定同一棟樓的土地成本可以按照“銷售收入比例法”分攤土地成本外，尚未見到省一級正式文件明確規定可以采取“銷售收入比例法”，福州等地則可以采取所謂“層高比例系數法”，也不失為合理的分攤方式，但是主流意見基本上是：同一項目內不同地塊的土地成本，按照占地面積法區分土地成本，其他共同成本一律按照建筑面積法劃分成本，例如：本文件的第五條也是如是規定的。這又是政策口徑收緊的體現。
第五，如果企業既不能選擇是否合并清算，也不能選擇共同成本分配方法，只能“化共同成本為直接成本”，部分解決稅負問題。例如：在做預算或者會計核算時，就人為的將樓下商鋪成本和樓上住宅成本分開，雖然土地、公共配套無法分開沒有辦法，但是建筑成本適當的分開，就可以定向增加樓下商鋪成本，以部分解決商鋪增值率過高的問題。事實上樓下的商鋪也的確是花錢花的多，這種單獨分配的方式也是符合實際情況的。】
三、關于房地產轉讓收入的確認
（一）轉讓房地產的有關經濟利益的確認
納稅人因轉讓房地產收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質的經濟收益，應當確認為房地產轉讓收入。
因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓，轉讓方收取的該項違約金不作為與轉讓房地產有關的經濟利益，不確認為房地產轉讓收入。
【張偉：（一）將流轉稅的價外費用概念引入了土地增值稅。其實價外費用來源于“反避稅”理念，試想如果對滯納金、違約金不征收土地增值稅，就有可能出現本來100萬的房款，企業人為的劃分為80萬元房款，20萬元賠償金，從而侵蝕土地增值稅的稅基，因此本文件規定價外的這些收費，一律繳納土地增值稅。在實踐中，收到的這些賠償金，企業可能計入到其他業務收入或者營業外收入，因此稅務機關在做土地增值稅清算時，應該對其他業務收入或者營業外收入具有敏感性，看是否有價外費用。根據《營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定：這些價外費用同時也需要交納營業稅。
（二）房地產未能轉讓而收取的違約金，不屬于價外費用。價外費用，顧名思義，先有價，才有外，如果購買方違約導致房地產轉讓不成功收取的違約金，由于沒有主價款，不存在分割房價，侵蝕稅基的可能性，因此不需要繳納土地增值稅和營業稅。
（三）房地產企業支付的違約金，可能會導致代扣代繳個人所得稅。例如：國稅函[2006]865號文件規定，商品房買賣過程中，有的房地產公司因未協調好與按揭銀行的合作關系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續，從而無法繳納后續房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續履行，房地產公司因雙方協商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。根據個人所得稅法的有關規定，購房個人因上述原因從房地產公司取得的違約金收入，應按照“其他所得”應稅項目繳納個人所得稅，稅款由支付違約金的房地產公司代扣代繳。
房地產企業支付的其他違約金是否可以比照國稅函[2006]865號文件，要求代扣代繳個人所得稅呢？實踐中執行不一，例如：浙江省地稅局2009年所得稅政策問答規定：國稅函[2006]865號規定的所得情形較為具體，政策適用上不宜擴大到對所有未完全履行合同而取得違約金(賠償金)的情形。而有的地方稅務機關則要求比照國稅函[2006]865號文件代扣代繳個人所得稅。
（四）天津市規定（津地稅地[2011]24號文件第7條）房地產開發企業由于自身原因造成并直接支付的補償款項，可以作為 “ 其他房地產開發費用 ” 據實扣除。這是一個相當另類的規定，例如：企業延遲交房支付的補償款項，是否可以扣除呢？按道理講，其屬于營業外支出的概念，不應算作土地增值稅的費用，更不能據實扣除，但天津市明確規定可以扣除。不過基本上是“獨此一家，別無分號”，別的地方很難去比照此條款。 】
（二）售后返租收入的確認
單位和個人轉讓房地產，同時要求購房者將所購房地產無償或低價給轉讓方或者轉讓方的關聯方使用一段時間,其實質是轉讓方獲取與轉讓房地產有關的經濟利益。對以此方式轉讓房地產的行為，應將轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益確認為轉讓收入，依法計征土地增值稅。如轉讓房地產價款以外的有關經濟收益無法確認的，應判斷其轉讓價格是否明顯偏低。對轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，應采用評估或其他合理的方法確定其轉讓收入，依法計征土地增值稅。
【張偉：（一）該條款的靈感來自于國稅函[2008]576號文件。576號文件規定，房地產開發企業與商店購買者個人簽訂協議規定，房地產開發企業按優惠價格出售其開發的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用。其實質是購買者個人以所購商店交由房地產開發企業出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。根據個人所得稅法的有關規定精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，按照"財產租賃所得"項目征收個人所得稅。
（二）該條款的要點在于“其他經濟利益”。例如：企業正常銷售房價100萬元，而合同約定銷售價款為70萬元，購房者將商鋪無償給開發商用3年。其實質是開發商受到了70萬元房款，又有無需支付30萬元租金的“其他經濟利益”，因此總收入確認為100萬元，應該按照100萬元繳納營業稅和土地增值稅；而個人雖然沒有收到現金租金，但是購買房產少支付了30萬元，也取得了“其他經濟利益”因此應該繳納個人所得稅。
類似的：肖捷總局局長在《中國政府網》的答疑中明確，如果企業無償借款，沒有收取現金利息，但是收到了其他經濟利益，也要繳納營業稅。例如：開發企業租房子給零售企業，每年租金1000萬元，同時零售企業借錢給開發企業，年利率20%，年利息1000萬元，雙方約定，開發企業年租金降到600萬元，零售企業年利息降到年600萬元，在這個交易結構中，零售企業雖然沒有收到1000萬的現金利息，但是其收到了600萬元現金利息加“租金減少400萬元的其他經濟利息”，因此營業稅計稅依據應按照1000萬元計算。當然如何證明雙方互相降價的取證可能并不容易，但那不屬于政策層面探討的問題，而是屬于稽查取證的另外一個課題了。】
（三）房地產轉讓價格明顯偏低的收入確定
對納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%的，稅務機關可委托房地產評估機構對其評估。納稅人申報的房地產轉讓價格低于房地產評估機構評定的交易價，又無正當理由的，應按照房地產評估機構評定的價格確認轉讓收入。
對以下情形的房地產轉讓價格，即使明顯偏低，可視為有正當理由：
1、法院判定或裁定的轉讓價格；
2、以公開拍賣方式轉讓房地產的價格；
3、政府物價部門確定的轉讓價格；
4、經主管稅務機關認定的其他合理情形。
【張偉：計稅依據明顯偏低，不見得就不合理。只有計稅依據明顯偏低，并無正當理由，才屬于稅務機關自由裁量的調整范圍，實踐中什么是“正當理由”是一個難題。1號文件引入了法院、仲裁、物價部門的公權力認定，以及公開拍賣方式的獨立第三方中介機構認定。誠然企業可以操縱司法、仲裁，也可以買通拍賣公司，從而達到避稅的目標，但是作為政策層面，應該相信中介機構的公平公正，更要相信法院的正義，正如一句話而言：司法是正義的最后一道防線，如果連司法都可以串謀，只能無路可走！社會環境有惡化，但是政策層面，還是選擇信任吧！】
四、同一開發項目不同類型房地產成本費用分攤
（一）同一開發項目中建設不同類型房地產的，按該類型房地產建筑面積占該項目總建筑面積的比例分攤取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費（以下簡稱“土地成本”）。但對占地相對獨立的不同類型房地產，應按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。
（二）同一開發項目中建設的不同類型房地產發生的建筑安裝工程費，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，按本公告第二條所規定的核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產分別歸集的，應按照不同類型房地產的建筑面積占該項目總建筑面積比例分攤。
【張偉：由于土地增值稅清算單位與核算對象的明細分類，因此成本的分攤方法，就顯得那么的重要，企業顯然傾向于選擇不同的分配率，給高增值的物業分配更多的成本，低增值的物業少分配成本。因此各地對成本分配方法均有限制。在本文件的第二條，筆者也已簡單做了分析。江蘇省的做法，對同一棟樓有不同物業的情況，基本上選擇了建筑面積法，這種做法往往對企業是不利的。】
（三）同一開發項目中建設的不同類型房地產應分攤的利息支出，凡能夠按不同類型房地產計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實計算扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息支出以外的其他房地產開發費用，按本條第(一)、(二)項規定計算分攤的金額之和的5%計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目不同類型房地產計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條第(一)、(二)項規定計算分攤的金額之和的10%計算扣除。
五、關于房地產開發成本、費用的扣除
（一）房地產開發成本核定扣除
納稅人在辦理土地增值稅清算申報時所附送房地產開發成本憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
【張偉：一般來說建筑安裝工程費、基礎設施費、前期工程費、開發間接費用的造價是相對固定的，在兩種情況下可以對這四項成本進行核定，即：以建安造價為基礎，基礎設施費、前期工程費、開發間接費用按照建安造價乘以經驗系數的方法來核定。
第一種情況：企業的成本明顯不實，而由于征管成本的因素，又不能一一進入稅務稽查程序的，采取核定四項成本的方法。
第二種情況：企業缺乏成本扣除的資料，如發票。根據土地增值稅清算的要求，不能作為扣除項目，但是如果由于各種原因，企業沒有發票的成本金額過大，如果一刀切的不允許扣除成本，可能清算處巨額土地增值稅款，客觀上不盡公平，因此此時也可以采取核定扣除成本的方法。
土地增值稅清算分為兩類，一類是查賬征收，一類是核定征收，核定征收是指銷售收入直接乘以核定征收率來簡化征收的一種方法，雖然核定扣除成本運用了核定技術，但是從根本上來講，土地增值稅清算方法，仍屬于查賬征收的范疇。】
（二）公共配套設施成本費用的扣除
房地產開發企業建造的各項公共配套設施,建成后移交給全體業主或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用；未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不予扣除。
人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業主的，其相關成本、費用不予扣除。
【張偉：該條款非常嚴厲，筆者認為缺乏一定的合理性。
（一）規定項目規劃范圍以外的公共配套設施，其開發成本和期間費用一律不予扣除，不符合中國國情。開發商拿地的時候，常常會附有一些附加條款，比如：除了土地出讓金5億元以外，另行在紅線外建一個小公園，或者修一條道路等，通常稱之為拿地的附加條件，這本來是不規范的運作，但目前普遍存在。根據本文件的規定，只要在紅線以外建造的配套設施一律不得扣除，事實上這些配套設施的費用屬于拿地成本的一部分，如果一味不允許扣除，顯然不符合實際情況。預計該條款執行時會引起較大爭議。估計最后執行的口徑應為，如果企業在紅線外建造的配套是明確寫在《土地出讓合同》中的拿地附加條件，則其發生的成本可以作為土地成本扣除；如果企業自行在紅線外租地建造的公共配套設施，則不允許扣除。即使如是口徑，筆者仍然認為有些不盡合理之處，在社會環境如此的情況下，這會兒又非要道貌岸然的嚴格遵循相關法律來了，如果政府能夠嚴格遵循相關法律，紅線外的配套設施，本就不應該出現的，在政府要求企業承擔義務的同時，在扣除時，卻又想起來相關法律來，真是一件讓人難以信服的事兒。
（二）人防工程（一般是車位）的使用權和收益權問題的規定，是勇于挑戰焦點問題的體現，又不恰當引入爭議的相關法律的理念了。
人防工程的使用權和收益權屬于開發商還是業主，在物權法概念上屬于法律難題。《物權法》第74條規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”
人防工程戰時用于防空，平時誰投資誰受益，但究竟是“業主投資業主受益“，還是“開放商投資，開發商受益“呢？各地人民法院在不同的判例中，有不同的答復。其中有一種學說叫做成本說，因為將成本計入了公共配套設施，客觀上進入了售房成本，因此其收益權屬于全體業主，開發商應當將人防工程的使用權無條件交付全體業主，例如：2003年，南京市鼓樓區法院，就據此要求星漢城市花園的開發商將地下停車庫無償交換給全體業主；2009年宜昌西陵區法院將宜昌世紀歐洲城小區防空地下室（地下車庫）平時的使用權和收益權判決歸宜昌市世紀歐洲城小區全體業主享有。。本文件似乎受到了這些案例的影響，人民法院判定：因為地下車庫進入了公共配套成本，因此其使用權歸全體業主所有，而本文件反過來規定，只有地下人防工程無償交付給全體業主，其成本才能夠在土地增值稅前扣除。但該問題本身就是爭議問題，事實上這樣的糾紛，開發商勝訴的案例更多。因此依照本有爭議的法律問題反推稅收問題，值得商榷。
（三）本文件的實質是人防工程的地下車庫如果收取使用費或者租金，其成本不能扣除，其收入也不納入土地增值稅收入。由于將人防工程無償移交給全體業主的企業不多，意味著大部分的地下人防的成本都不能扣除了，但是由于其對應的土地增值稅收入也無需計入土增稅收入，所以其計算的結果，同收入計入土地增值稅收入成本也允許扣除，究竟哪一種繳稅多，也在未定之數。
類似的，遼寧地稅局的遼地稅函[2012]92號文件規定：無產權地下停車位取得的收入，不計入土地增值稅收入，其成本費用地方稅務機關在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無產權的建筑物等比照執行。
（四）地下人防成本如何分割出來可能也會存在一定的空間。 】
（三）裝修裝飾費用的扣除
凡以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發成本扣除。
對房地產開發企業售樓處等營銷設施的裝修費用，應計入房地產開發費用。
【張偉：1．曾經有一個笑話說：凡是能夠和房屋連成一體的作為成本在土地增值稅前扣除，凡是不能和房屋連成一體的，不允許扣除。學員問：那么墻上掛著一幅畫是否可以扣除？答曰：不能。又問：墻上釘著一副畫是否能夠扣除？答曰：可以，因為動不了了！雖然是笑話，但其大體含義同本文件的規定是一致的。筆者也持基本贊同的態度，但重慶市的渝地稅發[2011]221號文件的規定相比起來，更為寬松一些，其規定：房地產開發企業銷售已裝修的精裝房，其裝修費用（含裝飾、設備等費用）已在《商品房買賣合同》中注明的，可以計入房地產開發成本，允許扣除并按規定準予加計扣除。
2.本文件規定營銷設施的裝修費用不能扣除，那么營銷設施的建造費用呢？本文件沒有提及。企業所得稅的國稅發[2009]31號文件規定：營銷設施建造費計入開發間接費用在企業所得稅前扣除，是否可以在土地增值稅前扣除呢？筆者以為應該比照企業所得稅，兩個稅種應當有起碼的協調，但感覺江蘇省的1號公告立法態勢，估計不允許進入開發間接費用的可能性較大。即：企業所得稅計入開發間接費用，土地增值稅不允許計入開發間接費用。】
（四）取得土地使用權所支付費用的扣除
納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付土地出讓金（包括后期補繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益后予以確認。
房地產開發企業支付的土地閑置費不得扣除。
【張偉：這一條很合理，因為企業的確沒有花那么多錢去購買土地，因此沖減成本是合理的，但是企業所得稅是否也沖成本，而不是直接做收入呢？目前大部分地區，又采取了兩張皮：即，企業所得稅一次性做收入，土地增值稅沖成本。筆者認為這種做法是不合理的，應該是無論企業所得稅還是土地增值稅，都要沖減成本，而不能那張方式先收稅、多收稅就采取哪一種方式。】
（五）相關費用、基金的扣除
1、房地產開發企業代收費用，應當按照《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第六條的規定進行處理。市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產開發費用扣除的計算基數。
【張偉：又是令人大跌眼鏡的規定，配套費和人防異地建設費不得加計扣除，也不能做為開發費用計算基數，沒有任何依據啊！這又不屬于代收費用，怎么能比照代收費用呢？
類似的天津市的津地稅地[2011]24號文件規定，開發商繳納的房屋維修基金和因開發企業自身形成的賠償金也是作為開發費用據實扣除。】
2、政府性基金和行政事業性收費按照以下原則處理：
（1）企業建造房屋建筑物時特有的費用和基金，按其是否與開發建造活動相關的原則進行劃分。凡與開發活動直接相關，且可直接計入或分配計入開發對象的，允許計入開發成本；反之，則應計入開發費用。對企業非建造房屋建筑物時特有的費用和基金，應計入開發費用。
（2）允許計入開發成本的費用、基金，如果是在開發項目竣工驗收之后發生的，則也應計入開發費用。
【張偉：本條的第1款有合理性，但是第2款規定，如果竣工驗收后發生的，計入開發費用，筆者以為不妥當，如果確屬與開發活動相關的，應該允許納稅人計入成本，而不是簡單化處理，難道因為基金、費用遲交了，就不許扣除了么?沒有道理。
在這個問題上有三種做法：
第一，截止到項目驗收；第二，截止到清算結束；第三，沒有截止期限，即使清算后發生的后續支出，允許調整清算結論。而江蘇省這次又選擇了最為嚴厲的第一種做法。】
本公告自2012年10月1日起施行。
|
