關于強化土地增值稅清算工作的通知

關于強化土地增值稅清算工作的通知

沈地稅發[2011]33號

各直屬局（不發直屬分局），各區、縣（市）地方稅務局：

    為進一步貫徹落實《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）和2011年全市地方稅務工作會議精神，堅決、全面、深入地推進我市土地增值稅清算工作，現將強化土地增值稅清算工作有關問題明確如下：

    一、強化土地增值稅清算的項目范圍

    房地產開發企業自2000年開工建設的房地產開發項目符合下列條件之一的，必須進行土地增值稅清算：

    1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

    2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

    3.直接轉讓土地使用權的；

    4.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

    此外，對已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％（含）以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，征收局可要求納稅人進行土地增值稅清算。

    各征收局對轄區內截止2010年12月末的應清算項目要深入開展摸底調查，防止漏戶漏項，做到心中有數，于2011年3月31日前上報《符合清算條件的房地產開發項目統計表》（附件1）。對以后年度新增加的應清算項目也要填報此表并按季（季度終了10日內）上報市局財產和行為稅處。

    凡納入清算范圍內的房地產開發項目，納稅人務必于2011年7月31日前按規定完成清算,并到稅務機關辦理清算手續。

    二、強化土地增值稅清算審核工作

    為切實加強土地增值稅清算審核工作，各征收局要提高認識，細化清算審核辦法，完善清算審核手段，配備業務骨干，集中精力開展好土地增值稅清算審核工作。截至2011年12月31日各征收局至少要完成8個房地產開發項目的土地增值稅清算審核工作。

    （一）突出清算審核重點

    1.重點審核銷售收入的完整性和合理性。銷售明細表中是否已將納稅人向客戶收取的價款和價外收費全部歸集其中；銷售價格有無明顯不合理的；非直接銷售和自用房地產收入的確認是否正確完整；非產權房（閣樓、倉儲室、車庫）有無銷售、贈與情況等。

    2.重點審核扣除項目的完整性和合理性。取得土地使用權支付的金額和開發成本及費用的扣除是否合理；滾動開發和同時開發多個項目的，其開發成本的分攤依據是否正確一致；完工產品計稅成本的計算是否正確，有無預提費用和預估成本的現象；開發成本中取得的票據是否合法；關聯方交易事項的計價是否合理等。

    （二）完善清算審核流程

    根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）、《關于印發<遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》（遼地稅發[2007]102號）、《關于印發<沈陽市房地產開發企業土地增值稅清算管理工作流程>的通知》（沈地稅發[2007]223號）的規定，清算受理工作由征收局主管科室（所）負責。清算審核工作實行集體審議制。各征收局要成立清算審核小組，組長由局長擔任，成員由副局長、綜合業務一、二科科長、征收科（計劃征收科）科長、稅收管理員、稅政研究員、稅收業務骨干、檢查科相關人員組成。清算審核小組負責對企業提供的土地增值稅清算鑒證報告或企業自行清算提供的資料進行審核，審核結束后填寫《土地增值稅清算審核表》（附件2）。

    三、強化土地增值稅清算審核后的稅務稽查

    為加強對重點房地產開發項目土地增值稅的稽查，市局稽查管理處將組織各稽查局對各征收局進行土地增值稅清算審核后的房地產開發項目開展專項稽查。

    （一）稽查選案重點

    1.近五年來開工建設的房地產開發項目；

    2.清算審核中發現有重大疑點問題的房地產開發項目；

    3.清算審核結束發生退稅的房地產開發項目；

    4.定價過高、漲幅過快、定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目；

    5.總局、省局及市局確定的土地增值稅重點稅源戶，以及各基層局根據本地區實際稅源情況確定的土地增值稅重點稅源戶。                                                                                        

    （二）移交稽查程序

    各征收局在清算審核中發現有重大疑點需移交稽查部門進行稽查的房地產開發項目，要做出清算審核結論后填寫《土地增值稅清算移交稽查審批表》（附件3），連同《土地增值稅清算審核表》報送稽查管理處。

    （三）稽查工作要求

    市局稽查管理處對提供的案源結合年度選案計劃及上級工作安排進行有針對性的選案，財產和行為稅處予以配合。各稽查局對分配案源應嚴格按照《遼寧省稅務稽查工作規程》完成稽查工作，按規定形成稅務檢查報告。同時，各稽查局要協助各征收局完成清算審核工作。

    四、其他相關要求

    （一）提高認識，加強組織領導

    土地增值稅清算是一項長期、復雜而艱巨的工作，要進一步提高對土地增值稅清算工作的認識，把土地增值稅清算作為稅收管理的一項重要工作來抓，增強責任感、使命感和緊迫感。要加強領導，周密組織，采取有效措施，確保年內保質保量地完成土地增值稅清算任務。市局成立土地增值稅清算工作領導小組，組長由市局局長張德昌同志擔任，副組長由市局副局長白文斌同志擔任，成員單位有財產和行為稅處、稽查管理處、政策法規處。領導小組辦公室設在財產和行為稅處，負責對土地增值稅清算工作開展情況定期進行督導和檢查。各基層局也要成立相應的領導小組，加強對土地增值稅清算工作的組織領導，切實把清算工作做深、做細、做實，確保土地增值稅清算工作圓滿完成。

    （二）加強培訓，保證清算質量

    土地增值稅清算工作是一項政策性強、涉及知識面廣、業務復雜的工作，尤其是對銷售收入和扣除項目的計算和認定難度較大，為了保證土地增值稅清算工作的扎實穩步推進，必須加強土地增值稅清算工作的業務培訓。市局將于今年3月下旬組織開展土地增值稅清算業務培訓，重點培訓師資和業務骨干。各單位也要組織開展多層次、多渠道的業務培訓，尤其要發揮師資和業務骨干的作用。要及時總結和交流清算典型案例，以案施教，提高稅務干部的業務能力，切實搞好內部培訓。同時，要搞好對中介機構和納稅人的外部培訓，切實提高清算工作的質量。

    （三）健全制度，推動清算工作深入開展

    此次清算及稽查工作從時間上要由近至遠展開，即對符合清算條件的近期房地產開發項目先行清算。為及時反映各單位土地增值稅清算進度和效果，市局建立土地增值稅季度報告和通報制度。各征收局除按規定在季度終了后10日內上報《土地增值稅清算情況統計表》外，還要附報《土地增值稅清算結果明細統計表》(附件4)，同時，至少要上報一個清算典型案例，市局將按季度通報各單位清算工作開展情況，并利用簡報等形式，總結交流各征收局在清算工作中好的做法和好的經驗以及典型案例，以點帶面，推動清算工作深入開展。

    （四）嚴明紀律，落實責任追究

    在土地增值稅清算審核及稽查過程中，因故意或者過失違反法律、行政法規、稅收規章和其他稅收規范性文件的規定，作出不當清算審核結論造成稅款流失的，將按照《遼寧省地方稅務局稅收執法過錯責任追究辦法》追究相關人員責任。

    材料上報路徑：市局FTP/財產和行為稅處/呂寧/強化土地增值稅清算文件夾中。

    附件：1.符合清算條件的房地產開發項目統計表

         4.土地增值稅清算結果明細統計表

                    二〇一一年三月二十九日