房企土地增值稅"彈性征收"玄機
頒布時間：2013/8/8 21:54:36
房企土地增值稅“彈性征收”玄機
作者：方問禹 徐岳 葉鋒 任峰 來源：瞭望周刊
近日，《瞭望》新聞周刊在多地采訪了解到，由于房地產企業土地增值稅征收管理規定比較繁雜，政府、企業執行難度大，造成房企“應交未交”的土地增值稅金額高達數百億元。
一方面，土地增值稅清算過程較為復雜，稅金或補或退，歷時長，地方稅務機關存在畏難情緒；另一方面，企業納稅意識不強，存在僥幸心理。同時，稅務機關清算力度不到位，助長了企業拖延清算的做法。
除了在征管方面存有“彈性”，采訪中，本刊記者了解到，近年來不少地方為引進稅源、保護投資者積極性，爭相出臺各種優惠政策，以稅收返還、政府補助等方式支持房企，在一定程度上增強了房企樓市博弈的話語權，也影響到樓市調控政策的落實成效。
有學者擔憂，此現象可能引發房企偷逃稅款的風險，并建議短期內加強對土地增值稅地方征管工作的監督，多措并舉完善征管政策；長期則宜加快推進房地產稅費綜合改革，避免稅收成為地方掌控樓市調控力度的砝碼。
29家房企未交土地稅金640億
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。1994年以來，我國對房地產土地增值稅實行“預征制”，即事前預征、事后清算、多退少補，預征稅率一般在1%～3%之間。
2007年2月1日起，各地稅務部門開始對房地產企業土地增值稅進行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值稅。稅務部門明確了其中必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發商整體轉讓項目、直接轉讓土地使用權、項目銷售率已達85%、項目三年未銷售完畢等。
但本刊記者采訪了解到，目前房企土地增值稅清算征繳工作進展緩慢，房地產企業應交未交的土地增值稅、土地清算準備金數額龐大，總額達數百億。
萬科地產2012年財務報告顯示，截至2012年底該公司應交土地增值稅14.13億元，土地增值稅清算準備金44.35億元，兩者合計超過58億元，約占該企業2012年度營業收入5.67%、凈利潤的46.60%，該數據粗略代表了企業未來需要向稅務部門繳納的稅金，但具體繳納期限不能確定。
經過統計分析包括萬科、華遠、SOHO中國等在內的29家大型房地產企業年報，北京憶通律師事務所主任李勁松得知，該29家企業財務報表上標明的應交未交土地增值稅金額達640億元。拖欠的稅收不僅讓房企獲得了占有資金的受益，還加大了國家稅收流失的風險。
分析人士指出，防止房企捂盤惜售是當前樓市調控的方向。但“應交未交”土地增值稅數額龐大，意味著房企可以通過延緩納稅的方式將這部分現金流占為己有，為其在與購房者博弈中占據主動、保持房價堅挺提供了強力支撐。
征管程序繁雜助長房企拖延
上海財經大學教授、中國稅務學會理事胡怡建，以及復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰等專家分析認為，目前稅務部門對房企土地增值稅的征收管理政策過于繁雜，缺乏可操作性，導致征收成本大，拖延清算現象突出。
一是清算周期冗長，導致清算不及時。一方面，房地產項目開發周期長，且分期進行，全部項目完成前，某些清算項目的開發成本難以確定；另一方面，已符合清算時間，即轉讓房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上的房地產開發項目，目前的原則是把未售部分的成本剔除。這就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在適用稅率不一樣的情況，勢必對稅款造成影響。如果對項目全部重新清算，將再次耗費人力和時間，加大稅收成本。
二是清算過程復雜，諸多扣除項目難以準確計算。根據土地增值稅清算管理規程的規定，扣除項目必須是納稅人實際發生并取得合法憑據的支出。但在實際操作中，會出現拆遷補償安置費、公共配套設施等成本難以準確確認的情況。
天津一家房地產企業的財務人員告訴本刊記者，土地增值稅計算方法復雜，企業自身都無法搞清楚，必須要借助會計師事務所的專業人員來完成；為了完成清算，核實成本，企業必須細心留下房屋建造中的發票和合同，但還是有一些費用沒有正規的發票，難以在成本中扣除，這些都給稅收工作增加了困難。
胡怡建認為，土地增值稅從預征到清算，有一個“倒算賬”的過程，其時間間隔可能長達兩三年甚至更長。由于樓盤都是房企成立項目公司進行開發，項目公司提早清盤，或者久拖不清盤，對項目清算及土地增值稅的征繳都帶來不確定性因素。
許多地產商利用房地產項目開發時間跨度長、環節多、成本計算復雜的特點，千方百計想辦法避稅。本刊記者采訪了解到，比如，房地產項目決算要等到整個工程項目通過驗收之后才能進行，而項目需要住建、質檢、人防、消防、交管、技監、供水供電等10多個部門都出具驗收報告后才算完工。有些開發商故意滾動開發項目，有意地將項目決算期推后。
彈性征收另有玄機
另一方面，有學者分析稱，土地增值稅直接進入地方政府口袋，在“土地財政”驅動下，地方政府和房地產企業利益相關、關系密切，且隨著房地產市場和調控形勢的“陰晴不定”，兩者關系時顯“曖昧”。
陳杰說，相比于巨額的土地出讓金，地方政府往往對土地增值稅“睜一只眼閉一只眼”。房價看漲、樓市形勢好的時候，房企為拿地或有求于地方政府；一旦中央樓市調控方向趨于嚴厲、形勢不好，地方政府往往會主動找房企“捧場”，土地增值稅的征繳工作也據此顯現彈性。
胡怡建分析稱，如果稅務部門嚴格征收，土地增值稅將對房地產企業帶來很大影響。尤其是近年房價快速上漲，如果房價上漲30%，即使按照30%的低檔差額稅率征繳，也相當于9%的稅率，遠高于目前1%～3%的預征水平。
針對萬科地產2012年應交未交的58億元土地增值稅和清算準備金，李勁松算了一筆利息賬：按一年期銀行存款3%的年利率計算，這筆資金每月利息超過1400萬；考慮到房企大量從銀行貸款保障現金流，按一年期銀行貸款最低6%的年利率計算，應交未交的土地增值稅僅利息，就能給萬科帶來約3.5億元的年收益，占其凈利潤的2.8%。
“從這幾年各地曝光的案例看，地方不乏將房地產開發商土地增值稅全盤免除、變著法子給開發商送錢的情況。”陳杰指出。
上海某房地產企業近期出資數千萬元購置一工業地塊，企業負責人告訴本刊記者，企業所在的鎮政府讓他們“不要感到有壓力”：土地款企業自己要掏，但鎮里會通過稅收返還、專項資金等途徑加以彌補，至于土地增值稅，則自然是“能免則免”。
本刊記者統計近20家房地產企業2012年年報發現，其中超過半數房企財務報告上明確標注了“政府補助”收入，總額超過10億元。世茂房地產年報顯示，企業2012年度獲得政府補助金達3.44億元；SOHO中國年報顯示，2012年獲得政府財政補貼2.03億元，年報稱“財政補貼是地方政府根據相關規定對于具有一定貢獻企業給予的獎勵”。
“大概六成的房企可以拿到政府補助，一般都以稅費返還的方式，此外就是地方政府招商引資的一些優惠政策。”蘭德咨詢（中國）有限公司總裁宋延慶說，地方政府補貼房地產企業早已不足為奇，大多數上市房企都能領到政府發來的“紅包”，但目前面臨最大的問題是，政府沒有統一標準，執行上隨意性大、亂象叢生。
受訪者擔心，一些地方以政府補貼的方式與房地產企業關系緊密，勢必會對中央樓市調控構成消極影響，一定程度上也會影響地方推動經濟轉型的緊迫感與積極性。
推進房地產稅費綜合改革
企業一般不敢逃偷稅漏稅，但會在法律允許的范圍內，對土地增值稅做出稅收籌劃，減少企業成本。天津一家房地產企業財務人員透露，比如，在小區內建造的公共設施、會所等配套設施，納入房屋銷售的成本，減少稅負；在簽訂銷售合同時，提高裝修費用的比例，減少房屋銷售的收入，實現避稅。
受訪專家建議，一方面應加大對房地產企業的會計檢查，統一房地產企業核算標準，提高會計信息質量；另一方面，完善房地產企業土地增值稅征管辦法，細化預征管理，及時對具備清算條件的房地產開發項目組織清算，防止稅源流失。
此外，稅務機關宜加強與土地管理、城市規劃、城市建設、房產管理等部門聯系，全程跟蹤、及時掌握房地產開發企業的涉稅資料。
同時，受訪專家學者認為，土地增值稅是針對財產轉讓所得征稅，從稅種設計上，有其存在的意義，但在制度落實、征收環節，在地方政府要不要征收、征收多少的問題上缺乏配套措施。
從長期看，受訪專家呼吁加快推進房地產稅費綜合改革。中國社科院財貿所稅收研究室主任張斌建議，將土地增值稅改革放到房地產稅費綜合改革的框架內，與土地出讓金、房地產稅等改革結合起來進行。
胡怡建認為，從長遠角度看，土地增值稅并非可持續稅種。從嚴征收土地增值稅有利于減少房地產企業的投資沖動和利潤預期，但在供求失衡的情況下，卻有可能成為新增房價的一部分，最后增加了購房者的負擔。對此應有所警惕。
財政部財科所所長賈康表示，眼下房地產稅收“多如牛毛”，契稅、營業稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、印花稅、房屋銷售所得稅、二手房轉讓稅等，為地方政府變通樓市調控提供了多個出口，成為謀取局部利益的砝碼，亟待引起重視。
“從實際工作經驗來看，二線三線城市很多房產開發企業建賬的水平很差，根據它們的賬本去征土地增值稅不但征收難度大、成本高，也難以發揮土地增值稅原本應有的效用。”北京中翰聯合稅務師事務所合伙人王駿建議，從企業所得稅入手對房地產企業的不合理利潤進行限制，如提高稅率。
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